他300萬簽約繳頭期款買新成屋…二個月後突然又要賣掉 平均地權條例「禁止轉售」罰不到

林彥廷律師

案例

甲工作一段時間後，存了新台幣三百萬元，看到了一間很喜歡的新建成屋，因而簽訂了買賣契約並繳納頭期款。沒想到簽約後才二個月，甲的父親突然發生嚴重車禍，需要專人長期照顧，衍生龐大的醫療及看護費用。

試問：《平均地權條例》修正的規定於民國（下同）112年7月1日施行後，甲得否出售甫購入的新建成屋以支應父親的醫療及看護費用？

解析

一、預售屋及新建成屋原則上禁止讓與或轉售

按《平均地權條例》第47條之4第1項及第2項規定：「預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。

但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。買受人依前項但書後段規定得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限；其申請核准方式、應檢附文件、審核程序及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。」

本條於112年2月8日新增，立法理由指出：「……為維護預售屋、新建成屋市場交易秩序、防杜炒作及保障自住需求者購屋權益之公共利益，實有必要對該等契約讓與或轉售行為，予以適當限制，爰於第一項明定預售屋、新建成屋買賣契約之買受人，原則不得讓與或轉售第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告……」、「為適當管制買受人因特殊情形申請預售屋或新建成屋買賣契約讓與或轉售，避免部分投機者濫用得讓與或轉售之特殊情形，重複申請、牟利炒作，爰第二項明定申請核准之戶（棟）數限制，並授權由中央主管機關訂定相關辦法，俾供執行。」

由此可知，增訂本條是為了防止不動產被炒作，以確保民眾購屋的公共利益，故預售屋或新建成屋之買受人，於簽訂買賣契約後，原則上不得讓與或轉售買賣契約與第三人，但另外訂有兩大類的例外情形。第一種例外情形是「配偶、直系血親或二親等內旁系血親間」的讓與或轉售；第二種例外情形則須取得主管機關核准。

二、預售屋及新建成屋禁止讓與或轉售之例外

內政部依《平均地權條例》第47條之4第1項但書後段規定之授權，於112年6月21日訂定「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」，明定六種得讓與或轉售之例外情形，以下分述之：

1.買受人於簽約繳款後，因《就業保險法》第11條第3項規定之非自願離職情事，或《勞工職業災害保險及保護法》第85條第1項第2款、第3款或第4款規定而終止其與雇主勞動契約，逾六個月以上迄未就業，且簽約前已受僱該雇主達一年以上者。

3.買受人於簽約繳款後，因災害毀損原設籍居住之房屋，致不堪居住使用，須另行租屋，且被毀損房屋為買受人或其家庭成員所有者。

4.買受人於簽約繳款後，本人或其家庭成員因重大意外事故，致第三人死亡或遭受重大傷害，符合《社會救助法》第5條之3第1項第4款之特定病症，經衛生福利部公告之醫療機構專科醫師診斷，認定有六個月以上全日照顧需要者。

5.買受人於簽約繳款後死亡，其繼承人讓與或轉售該預售屋或新建成屋買賣契約，或經協議變價分配，或持憑法院確定判決或依法與確定判決同一效力之證明文件辦理變價分配者。

6.買受人為自然人，其於簽約繳款後，將契約權利讓與或轉售與該契約所列其他共同買受之自然人或法人。

因此，必須符合以上六種情形之一，並經直轄市、縣（市）主管機關核准後，始得讓與或轉售預售屋及新建成屋。至於前揭第2項至第4項例外事由中所提及之「家庭成員」，內政部亦於「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」第3條明定係指「買受人之配偶」、「買受人之直系親屬」、「買受人配偶之直系親屬」、「買受人父母均已死亡，其戶籍內需要照顧之未成年或身心障礙已成年且無配偶之兄弟姊妹」。

三、結語

題示情形，甲簽訂新建成屋買賣契約後，依《平均地權條例》第47條之4第1項規定，本不得再行讓與或轉售買賣契約與第三人，以防止有心人士炒作不動產價格。然而，甲是因為父親發生嚴重車禍，才需要轉售新建成屋買賣契約以籌措龐大的醫療及看護費用。

因此，依照內政部訂定「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」第2條第2項規定，若甲的父親的受傷程度，符合《全民健康保險法》第48條第1項第1款所稱之「重大傷病」，並經衛生福利部公告之醫療機構專科醫師診斷，認定有六個月以上全日照顧需要，則甲得檢具相關文件，取得直轄市、縣（市）主管機關核准後，讓與或轉售其甫購買之新建成屋。

（本文作者為永然聯合法律事務所台北所執業律師）