京華城容獎 於法無據
近期京華城容積獎勵爭議愈演愈烈,台北市議員認為柯市府對於拍板容積獎勵難辭其咎,京華城則大動作登報認為自己是長期被北市府霸凌的受害者。難得有都市計畫議題躍上大眾視野,卻是疑似容積獎勵圖利財團的新聞,究竟京華城申請容積獎勵有無道理,柯市府有無行政疏失之處?
「容積」可以理解為建築物的「體積」,容積愈高則建築物的體積愈大,可開發的面積增加,亦即可銷售的面積隨之增加,故容積率對於開發商而言至關重要。台北市商業區的土地因法定容積率高於住宅區許多,所以土地價格也高出住宅區許多;此外法定容積率愈高,另外疊加的容積獎勵和容積移轉的面積也隨之增加。
容積是一種公共財,容積率愈高的地方,相對也需要更多的公共設施,才能提供市民良好的生活水準,政府掌握訂定容積率的權力,必須要詳細調查人口、交通、公共設施和產業發展後訂定之。而容積獎勵一般有相對應的公益性、必要性,或是回饋樓地板面積或代金,以漲價歸公的概念充盈市庫。
此次京華城的容積爭議是從原本的三九二%暴增到八四○%,超過二倍以上的原容積率,等於增加了數千坪的建築面積和數百億的開發利潤。但細究監察院的調查報告後,京華城於民國八十年採捐地卅%的方式,將第三種工業區變更為第三種商業區,故容積率從三九二%提升至五六○%,此段經監察院確認過應無爭議。
但京華城於一一○年拆除重建時,除了五六○%的基準容積外,還申請了廿%的容積獎勵和卅%的容積移轉,容積率從五六○%一躍而成八四○%,其中卅%容積移轉是透過捐贈公共設施保留地的方式取得亦無爭議,爭議之處在於廿%的容積獎勵。
此廿%容積獎勵是京華城透過向台北市都發局申請細部計畫變更,經由台北市都市計畫委員會核准後,在細部計畫加入類似都更容積獎勵的規畫設計,透過韌性城市、綠建築、智慧城市、宜居城市等規畫設計取得容積獎勵,乍看之下符合前述之容積率與公益性的對價關係,但實則完全於法無據。
「台北市土地使用分區管制自治條例」第廿五條明定商業區容積率之上限,而同條例第十一章規定留設開放空間、行人穿越空間、保護有價值樹木等方式可取得容積獎勵,或是捐贈增加容積率之七十%樓地板面積或代金的方式提高容積率。
但京華城並非透過上述規定取得容積獎勵,而是採取不符合上述條例以及「都市計畫細部計畫審議原則」的方式,在細部計畫另外訂定增加容積獎勵的規定。
在一○九至一一○年間的都委會及專案小組審查細部計畫變更時,已有多位委員對於京華城申請容積獎勵的適法性和公益性提出質疑,台北市法務局亦曾指出都委會之職掌似不包含創設容積獎勵制度。但即便如此,給予京華城廿%的容積獎勵最終還是拍板定案,最終監察院經過調查於今年糾正在案。
在民主社會體制中,政府治理應當受到監督與課責,而京華城申請廿%於法無據的容積獎勵,竟能在許多專業委員和市府法務局質疑聲中闖關成功,當初究竟是誰拍板定案,是否有外力介入專業,北市府政風請務必勿枉勿縱,以維護都市計畫的公平性及市民的期待。
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