防建案爛尾、內政部檢討信託擔保機制 建商：銀行把關角色不見了

防爛尾樓，內政部擬檢討預售屋信託擔保機制，並朝三大方向處理，包括第一，政府應優先保障預售屋購屋者權益，確保買方所繳價金用在工程興建項目、而非管銷上。第二，研議價金動支時間合理性，如地下室開挖或完成階後才可動用。第三，若建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權。

對此品牌建商分析，目前信託擔保機制無法完整發揮作用，做為第三方的銀行、建經公司把關、審核角色失靈了，也是一大關鍵；過程中，多數的情況是銀行或建經公司並未如實查核建案工程是否按照進度施工，大多是建商請款就給予動撥。

建商強調，在預售屋履約制度中，建商需支付第三方如銀行或建經公司信託費和管理費共兩筆費用，但觀察發生爛尾樓的建案建商，多數還是能提領款項，銀行的把關、審核功能何在，不過審核機制卻未發揮作用，第三方把關角色失靈，款項還是被不肖業者提領走，消費者權益依舊未受到保障。

建商指出，價金信託的目的在確保買方所付金額能做到「專款專用」，但實際上信託機制本身並不具備「完工保證」或「價金返還保證」功能。

目前預售屋履約制度包括「不動產開發信託」、「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」及「公會辦理連帶保證協定」。

建商分析，就土地開發案運作的模式來說，第一地主與建商簽訂合建契約，第二建商或地主與融資銀行簽訂土融、建融合約，以及抵押擔保合約，第三澤是地主、建商與信託業簽訂三方信託合約，第四地主將土地信託移轉予信託業。

建商指出，而信託架構中，銀行還擁有開發商至少四大管控資料，包括土地、興建資金(承購戶自備款、建築融資、自有資金)、在建工程，以及建照執照起造人名義等；不過一旦發生建案爛尾情況，擁有建商管控資料的銀行、卻是以第一順位拿回資金，而多數消費者的血汗錢卻是瞬間化為烏有。

鼎禎國際律師事務所律師暨「泊山妍」已購買方共同委託律師陳建州先前表示，通常買到爛尾樓建案的已購戶，多數情況是血本無歸，並非如此次「泊山妍」屋主們能順利拿回不少部分款項。

陳建州強調，按照過去經驗，這類建商多是惡意倒閉，因此業者在出事前，就設法以各種名目將款項取走，更有業者向法院要求「支付命令」，一旦取得法院核發的「支付命令」，就可突破預售屋信託機制的專款專用限制，向銀行強制執行、拿走價金信託專戶的款項。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，去年至今，雙北市陸續出現「凱旋大苑」、「泊山妍」、「嘉源埕驛」等爛尾樓問題，不管建案停建的原由為何，消費者若遇到惡意倒閉的建商，真的束手無策，因為最難防的是「人心」。

何世昌分析，雖然人心難防也難測，不過消費者仍能自保，也就是在購屋前事先從建商口碑、業者，甚至法院資料等三方面，預先做功課，將大大降低買到爛尾樓的風險。

針對預售屋信託擔保機制精進作為，內政部正朝三大原則來討論。第一，政府應優先保障預售屋購屋者權益，明確規範所繳價金應使用於實際工程興建項目中，以避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金因支付管銷費用而被用罄。

第二，為確保現行預售屋制度可運行，將研議價金動支時間合理性，例如在地下室開挖階段或地下室完成階段後才可開始動支預售價金，以維持預售制度精神，並合理運用預售價金。

第三，若建商無法依約完工，買方所繳價金的信託財產不得強制執行，建案土地或地上物遭法拍時，買方有優先受償權，以保全購屋者權益。