新聞分析／打炒房 換屋族、老宅遭殃

中央銀行十五日理監事會議宣布自然人購買第二戶，最高房貸成數只能七成，周五最新函令讓業者更憂心：換屋族期待落空。

央行給銀行的作業規定相當嚴格，光是有舊屋的買賣契約不算，得要換屋族塗銷舊屋的貸款抵押權後才能解禁，恢復正常房貸成數。

央行函釋中直接明示，借款人向銀行表示要賣舊屋來解除自身「受限戶」身分，也就是恢復以前可取得八成或八成五以上成數，必須完成三大程序才能得到銀行「認證」，三大程序包括：一、產權移轉登記；二、清償債務；三、塗銷該筆房貸的抵押權，可說極其嚴格。

政府鼓勵「住者有其屋」，要實現居住正義理想，但央行上周理監事會議決議不見得打到投資客，想換屋的小資族也挨槍。尤其苦於房價太高，無法一次到位買到大房子的小資族，未來要「換屋」由小換大的空間恐被封殺。

銀行說，受影響換屋族可能以三十至四十歲左右的小資族最多，這些小資族現在住的房子也有房貸要繳。

央行強調受限戶的認定是以「手上有沒有房貸」為標準，例如若借款人手上已有一棟房子，已償還完房貸者不在此限。但銀行業者指出，通常房貸已繳清的自住戶，多半是五十歲以上且有一定收入的中高齡者，絕大部分想換屋的年輕小資族，要符合名下房屋沒有房貸不容易。

預算有限的購屋族，未來在購買價格較低的老舊房屋也受衝擊，現在土融成數最高僅五成，不論借款戶想換屋，或無殼蝸牛原本可貸七、八成，倘若銀行估價認為地上物已沒有多少殘值，那麼最高貸款成數恐怕只有五成，足足被降了二成、三成，使借款戶必須再多準備好幾百萬元自備款。

不動產業者認為，央行新措施，恐使想換屋的小資族更辛苦。