第5波打炒房衝擊換屋族 央行釋疑先賣後買不受此限

央行第5波打炒房政策，市場憂心衝擊換屋族，央行釋出問答集，只要借款人繳清第1戶房貸、完成產權移轉登記，將不受限於自然人第2戶購屋貸款7成政策；也就是說，民眾想在六都、新竹縣市換屋並申貸達8成，須「先賣後買」。

不過行庫主管也坦言，過往受理申請房貸經驗來看，部分民眾會「先買後賣」，央行政策上路後，勢必受影響，估計換屋族要多拿7%至10%的自備款出來。

央行日前舉行第2季理監事會議，意外加碼選擇性信用管制，對特定地區（六都、新竹縣市）自然人第2戶購屋貸款祭出貸款7成的限制、自6月16日起實施。

新一波管制措施將影響換屋族，根據央行問答集指出，自然人名下經查詢已有1戶「房貸」，在申辦特定地區第2戶購屋貸款時，即便稱原房貸的擔保品已有出售契約，但尚未完成移轉登記，這次購屋貸款，仍不得排除適用新規。

借款人須完成產權移轉登記，且清償債務並塗銷該筆房貸的抵押權，特定地區第2戶購屋貸款才可以排除適用新規。

另外央行指出，若自然人有1戶以上房屋，但未向金融機構辦理貸款，目前打算申辦1戶特定地區購屋貸款，將不受限7成貸款限制。

大型行庫高層今天受訪指出，先買後賣族群確實可能受影響，民眾有換屋需求，可能一時因諸多因素沒辦法售出或還在找仲介，但若剛好物色到嚮往的新房，隨新制生效，特定地區第2戶房貸成數就會受限7成；再者，需要貸到8成的，物件通常正是座落在都會區。

行庫高層表示，這意味購屋族可能要多拿7%至10%的自備款出來，但由於新制才剛上路，實務面的影響，仍須再觀察1、2個月。

另一名行庫主管分析，銀行對央行新措施持樂觀中性看法，原因在於「舊換新、小換大」的第2戶購屋貸款族，對銀行倚賴頗深、風險相對較高，新規生效後，借款人得少借一點，銀行承受的風險就會較小，有挹注金融穩健的意味。

儘管換屋族心理層面多少會受一些衝擊，但行庫主管表示，實務上，賣方面對新制通常是「上有政策、下有對策」，應該會想辦法為民眾克服1成自備款的缺口，以利交屋，而這些「協助機制」，可能會加速舊屋交易與流通。

至於「機制」為何，房市專家指出，假設換屋族打算買的第2戶房屋是由建設公司直接賣出、總價1000萬元，倘自備款只有200萬元、貸款至多700萬元，剩下的1成款項，建商可能會要求設定舊房的第2順位抵押權；再者，建商也可能會開100萬元本票，與買房民眾商量在一定期限內償還。這樣一來，民眾自然會在期限內想辦法售出第1戶房屋。