「平均地權條例」7月將上路！ 買預售屋必了解的「三個關鍵」

平均地權條例即將在7月1日上路，對房屋的買賣造成那些風險和機會。以下是你必須了解的三個關鍵：

《平均地權條例》對預售屋的限制

為了打擊炒房，《平均地權條例》規定了7月1日後購買的預售屋禁止換約轉售，除非符合以下6種特殊情況：

-非自願離職且超過6個月未就業

-本人或家庭成員，罹患重大傷病或特定病症，須6個月以上全日照顧

-本人或家庭成員的房屋，因災害毀損而須另行租屋

-本人或家庭成員發生意外事故，導致第三人死亡，或重傷須6個月以上全日照顧

-原買受人死亡，其繼承人無意保留

-共同買受人間轉售或讓與

這意味著，如果你買了預售屋，必須有足夠的財務能力和耐心等待施工完成。因為現在的預售屋通常需要3-5年才能交屋，而且施工期間不能放棄或轉讓你的權益，除非你遇到了上述的特殊情況。萬一中途放棄，你極可能會面臨損失。

房貸額度和利率的變化

等到了交屋那天，你一定會覺得非常開心和滿足。但在交屋之前，你還要面對一個重要的關卡，就是房貸額度和利率。

因為預售屋的價格通常會隨著市場變化而上下浮動，所以你在交屋時可能會發現你的房子比你當初買的時候貴或者便宜。再加上銀行會評估你的收入與支出的比例，這些都會影響到申請房貸的金額和利率。在交屋之前，一定要做好準備和規劃，避免因為房價變動及自己的收支比而造成要補頭期款的困難。

房地合一稅的計算方式

國稅局提醒，預售屋交屋後賣出，房地取得日是登記所有權那天，不是簽合約那天。這會影響持有期間、稅率和免稅額，可能多繳稅。

例如，甲君在112年7月買了Ｂ預售屋和土地，115年7月登記所有權，118年8月賣掉。甲君用「買、賣」時間計算，以為持有超過5年，按20％稅率申報。

國稅局認定只持有3年多，按35％稅率算，也不能用自用住宅400萬免稅額，補徵他160萬元稅款。

因為預售屋和成屋的稅務標的並不相同，前者是權利，後者是所有權。所以各國稅局核定標準都一樣，認為「預售屋和成屋的持有期間不能併計」的原因。

在財政部賦稅署《台財稅字第11004553710號》第4條也有清楚的規定『房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準』所以大家要注意，以免多繳稅。

民眾買預售屋的3個關卡

買預售屋是一個重要的決定，需要長期的規劃和考量，並且做好以下3個關卡的準備：

第1個關卡：從預售屋期間到交屋，禁止預售屋換約轉售。

第2個關卡：房貸額度和利率的變化。

第3個關卡：持有期間、稅率和免稅額，從交屋登記日開始計算。

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