囤房稅苦了誰？虛坪改革可打房？購屋族注意！新制上路改寫房市規則

文／游筱燕

健全房市政策陸續登場，從限貸、《平均地權條例》陸續上路，嚴格控管預售屋，再到囤房稅2.0、虛坪改革，若全部上路，台灣房市結構將有重大改變，買房不得不慎。

根據《財訊》報導，高房價惹出民怨，健全房市政策一波接一波。繼《平均地權條例》及租金補貼2.0方案上路後，又傳出最快將在2024年7月實施「囤房稅2.0」；此外，內政部也有意推動公設比降至25~30%的「虛坪改革」。雖然兩案都仍待討論，有可能要等到明年立法院改選後才有機會排入審議，但一大串房市改革措施，到底會對房市產生多大影響？

所謂囤房稅，就是房屋稅，意指除自住房屋外，擁有1間以上非自用房屋所徵收的稅率；政府計畫提高非自用住宅的稅率，從原本的1.5至3.6%，調升為2至4.8%之間，並將統計方式改為全國歸戶。

置產族轉向　自住客好議價

《財訊》報導指出，其實囤房稅已行之有年，但原本房屋稅屬於地方稅，過去各縣市訂定的稅率不一，甚至有些縣市並未制定。因此這次中央強制規定地方政府必須制定差別稅率，原有稅率也要提高，因此稱為「囤房稅2.0」。

房屋稅計算稅基項目中，「構造單價」是最重要關鍵因子。所以當2015年台北市大調30年未動過的房屋構造單價時，業內就試算過豪宅房屋稅，當時剛完工的敦化南路1段、市民大道口「敦南樞苑」，房屋構造標準單價為62314元，對比2005年完工的「仁愛帝寶」為29653元，以自用稅率試算，「敦南樞苑」1年房屋稅高達140萬元，而「仁愛帝寶」僅43萬元。由此可見，新建案將成為重災戶。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，「囤房稅2.0」上路後，會產生3個重大影響。

《財訊》分析，首先，對於購買者來說，未來房屋恐「新不如舊」。由於新屋的房屋稅比舊屋高出許多，即使舊屋「稅率」再高，但隨著房屋構造標準單價會折舊，「房屋現值」下降，未來新、舊屋的囤房稅可能差距拉大。住商不動產企研室執行總監徐佳馨舉例，台北市大安區某老舊公寓，1年房屋稅僅1萬元，假設稅率拉高到4.8%，乘以4倍，也才4萬元。因此不論是對自住或投資客來說，都可能會直接影響購買新屋的意願。

第2，建商新屋去化能力降低，自住客議價空間變大。不可否認，過去台灣人很愛買房置產，一直是建商新建案的主力；未來一旦囤房稅上路後，置產客下手標的轉向舊房子，新屋市場供需將受到衝擊，新屋的交易量不僅可能下滑，價格再大幅上漲的空間也已經不大，自住客甚至因此會有較大的議價空間。…(本文截自財訊696期，詳全文)

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