租金高於房貸… 政府應再蓋國宅

日前媒體報導，在六都有許多地段租金的費用高出房貸；另一方面，雙北市因房價太高，又有些租金比房貸低，這些都是不難理解的社會現象。然而，房租與房貸會有黃金交叉，但就算在雙北市，現在房租可能已超過十年前的房貸。

當前台灣的居住政策主軸是社會住宅，但這只對一半。精確地說，推動社會住宅是台北天龍國的觀點，年輕人買不起房，政府就說那我來蓋社會住宅租給你，卻並未解決高房價的問題。

眾所周知，房租是生活費用，只去無回，而且愈付負擔愈重，尤其會排擠退休後的生活費用；而房貸是定期定額的儲蓄，愈付負擔愈輕鬆，最後變成資產。人們可以「以房養老」，成為社會安全保險體系下的一個環節。

政府的住宅政策應該以「住者有其屋」為主，社會住宅為輔。無論購屋市場或租屋市場，政府都應該適度地增加住宅的供給。英國每戶住宅的人口數約二點四人，台灣約二點六人；台灣在邁向現代化社會的過程中，符合現代衛生、安全與舒適的合宜住宅需求，仍有成長的空間。

在購屋市場上，政府應該恢復興建國民住宅或推動合作住宅，以滿足國民居住的基本需求。現階段宜以「青年成本價住宅」與「企業員工安家住宅」先行。當然商品住宅可以提供更好的住宅，滿足上層社會的需求。

至於在租屋市場上，政府應該妥善地運用稅制，把囤房用的空屋或低度使用的住宅逼到租屋市場上。政府可以做的是制定自用住宅、出租住宅以及囤積住房等三級的住宅稅率，以鼓勵房主將餘屋釋出到租屋市場上。

各國政府祭出許多打房的政策，從南韓打房的經驗顯示，只有升息才是有效的工具 。然而，升息雖可讓過熱的經濟降溫，減少通膨的風險，卻也有很大的副作用。南韓以激烈的手段升息打房，打到房地產業者趴在地上，政府只好再編列預算提出拯救房市的措施。二○二二年南韓總統大選，兩位主要候選人李在明與尹錫悅都主張增加住宅的供給，包括現任總統尹錫悅承諾在首爾地區興建卅萬戶的「青年住宅」，以成本價讓售給符合申購資格的年輕家庭。

至於提高住宅稅率的持有成本，這樣的成本可以很容易轉稼到租房上；這就會造成房租上揚，等於是把財富從弱勢的租客族搬到國庫，而不是真正地課到屋主的懲罰稅。「黑狗偷吃，白狗受罪」，不啻是反羅賓漢的行為，堪稱「居住正義」的外一章。