地上權宅合理價 讓人買得起

內政部今年一月公布去年第三季台灣房貸負擔率為四十二點二五％，相較上季增加○點一六％，相較上年度同期增加一點七％，房價所得比則上升到九點八六倍，相較上一季房價所得比增加○點四倍，顯示蔡總統的住宅政策無用，近兩年的打房措施無效。

賴清德總統即將就任，但其住宅政策是延續蔡總統政策，賴總統的住宅百萬戶政策僅是蔡總統政策的擴充版，把包租代管加碼為廿五萬戶，興建社會住宅加碼為廿五萬戶，房租補貼加碼為五十萬戶，無法解決民眾買房問題，沒有重視民眾買不起房屋的訴求。

事實上賴總統的撒錢住宅政策比蔡總統撒得更凶，無視政府舉債與債留子孫問題，過度強調社會住宅政策，社會住宅是只租不賣，僅滿足少數中低收入戶的居住需求，對多數租屋者來說社會住宅數量是杯水車薪，同時沒有像馬政府時代還有合宜住宅可購買，對想買合理價位住宅、但面對高房價又沒資格租社會住宅而被迫租屋的民眾，真的是情何以堪。民眾若要買房，就需將近十年不吃不喝，尤其是年輕族群為何躺平、沒有鬥志，中國老祖宗一句話道出原因「無恆產則無恆心」，民眾買不起房，才是當前住宅問題之核心，但賴總統還未察覺。

日前與高雄一名建商閒聊，問及目前營建成本已高達一坪十六、十七萬元以上，標榜高級住宅甚至超過廿五萬元，再加上土地成本，房屋每坪定價卅萬起跳，讓新購或換屋民眾都只能望屋興嘆，因此，筆者主張推動地上權公共住宅，由建商來協助政府興建，建商不必向政府買地上權，因此並無地上權利金成本，地上權是在住宅完工後出售給民眾時，比照民間售屋持分土地設定，而個人建議的新型地上權宅的成本結構大致有建築造價、管銷費用、建商利潤與稅負，以目前造價每坪十六萬元，加上四萬元管銷費用、利潤與稅賦，地上權宅若以廿萬元計算，卅坪房屋則為六百萬，四十坪房為八百萬，加上車位一百萬，因此一般民眾購屋大致在七至九百萬間，假定自備款設定一百到一五○萬，貸款五五○至七五○萬，政府可以規畫「以租還貸」還款方式，鼓勵年輕人買房，同時鼓勵銀行承貸此項政策。

用租金還房貸是銀行可靠的放貸，而購買地上權宅最大缺失是無法取得投資暴利，但它是自宅可住一輩子，至少五十年不會被房東漲房租或要求搬家，更不會像社會住宅最多租六年，可以讓年輕人真正成家，更可以讓住老宅的民眾能換屋來養老，整體地上權政策要區隔過去的地上權宅，還要搭配「以租還貸」才會讓民眾買得起。

內政部去年第三季資料中，台北市房價所得比為十二點九二倍、新北市為十五點六七倍、台中市為十一點七四倍、台南市為九點四九倍、高雄市為九點二七倍及桃園市八點○九倍，有五都超過九倍，因此賴總統不妨開辦「以租還貸」新型地上權宅，以讓民眾買得起房。