張金鶚／房市健全的危機與轉機

最近房市從過去的價漲量縮，到價穩量縮，今年第一季開始價量俱跌。面對當前各種不利因素，包括資金緊縮、利率提升、平均地權條例打炒房政策、國內外經濟動能減緩、政治選舉等壓力，房市開始呈現不景氣的反轉趨勢，後續發展須審慎關注。

政府為健全房市方案，推動平均地權條例，相關子法陸續公告，人民擔心有些寬鬆的後門條款，加上利益團體壓力，屆時地方政府打炒房執行力道與成效，是否會不如預期？期待能廣納各界意見，消弭疑慮，盡速推動施行，讓人民相信政府打炒房、健全房市決心。

「稅制改革」是未來健全房市的關鍵。目前房地合一稅雖然是針對短期交易提高稅賦，但容易發生轉嫁行為。從實價登錄及相關稅賦資訊檢視，過去二年，短期交易案件仍不少，其年化報酬相對較中長期持有為高，房價持續上漲，影響有限。

二○二○年普查公布有一百六十六萬多宅空屋，空屋率達百分之十八點五，不但形成資源浪費，房屋成為投資賺錢工具，造成社會貧富差距更加嚴重。尤其面對未來房市不景氣，平均地權條例限制個人及法人換約轉售，及房地合一稅和租屋市場不健全，房市投資將轉往囤房囤地炒作行為，更凸顯台灣房地嚴重偏低的持有成本，是核心問題關鍵。

根本解決之道，各地方政府調整房地稅基以市價為目標逐漸提高，中央政府統一調高最低基本稅率，明顯區別自住與非自住差距，並採累進稅率，以達保障自住、抑制投資炒作目標。當前稅制改革，中央與地方相互推責，稅改遙遙無期。然而面對中央完全執政且即將大選，惟中央盡速立法改革，才能展現政府正視高房價、高空屋、年輕人望屋興嘆及貧富差距等嚴重問題。

看到新加坡政府積極抑制房市炒作政策，對購買第二戶住宅買家和購買私人住宅外國人提高印花稅，其中，購買任何房屋的外國人士印花稅稅率從卅％提高一倍至六十％，而且政策公布後立即實施。其作為與態度展現，讓人民相信政府打炒房決心，值得借鏡。

雖然各國房市問題狀況與制度背景並不相同，政策作為不一定完全適用，但是「保障國人的居住權益，抑制不當的投資炒作」目標應是相同。我們在目標達成這方面顯然遠遠落後，不符國人期待！

背後根本問題是人民不相信政府打炒房決心，對外宣稱不容房市炒作，實際行動卻受利益團體壓力，緩步推拖。甚至認為當前房市已開始不景氣，房市乃火車頭產業，不宜再進一步打炒房，如此似是而非論調，健全房市淪為口號，讓人民失望。從網路上新加坡積極打炒房論戰，即看到鄉民多認為「新加坡政府能，反觀台灣政府敢嗎」？若政府不積極作為，明顯將失去民心。

面對房市不景氣時，反而是政府積極健全房市的時機。由於不景氣，不當投資炒作減少，推動抑制投資炒作房市措施，受到的阻力與傷害也將減少！藉此徹底改變大家房市可以投資炒作的預期心理，如此健全房市發展目標才可能達成，也將獲社會大眾支持。