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112年度房屋財產交易所得計算解析與彙整

【文.徐俊賢】

每年 5 月報稅時,個人若有舊制房屋交易所得,也需要納入綜合所得稅申報。財政部日前發布舊制房屋財產交易所得計算規定,不但降低了高價住宅認定門檻,亦調增房屋交易所得的設算比例。本文彙整核實與設算認定房屋所得的七種計算方式,以供參考。

房地合一新制上路後,交易民國(以下同)05 年 1 月 1日後取得之房地,所得計算均採「核實認定」,稅局以收入減去成本與相關費用認定所得;105年1月1日前取得之房地(以下簡稱舊制)亦應採核實認定,除非稅局無法查得原始取得成本,才能設算認定所得。

由於舊制的土地交易所得不課徵所得稅,僅房屋交易課徵所得稅,財政部日前發布「112 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」(以下簡稱計算規定),作為今(113)年 5 月個人申報房屋交易所得之計算依據。與111 年度計算規定相較,第一點同樣重申應核實認定,以實際成交金額、原始取得成本計算所得;第二點規定,個人未提供或稅局未查得原始取得成本,才能設算認定所得,計算規定架構。

計算規定第二點設算認定分為兩種方式,差別在於設算的基礎,前者(以下簡稱「部分設算」)為實際成交金額;後者(以下簡稱「全部設算」)為房屋評定現值。部分設算適用「高價住宅」,以實際成交金額,按「出售時」房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例(以下簡稱房地比),計算歸屬於房屋之收入,再以該收入之 17%為所得額。除了高價住宅之外,其他採全部設算,以房屋評定現值依規定比例設算所得。

高價住宅門檻降低 調增設算比例

計算規定的「高價住宅」,財政部自 102 年起依央行「高價住宅」標準,不過 112 年計算規定不但不再參照央行標準,還將高價住宅的門檻降低,使設算所得更貼近實際所得:臺北市為新臺幣(以下同)6 千萬元,新北市為 4 千萬元,桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市為 3 千萬元,其他地區為 2 千萬元。依財政部估計 112 年度至少有 4,000 筆交易被劃入高價住宅範圍,相對於「全部設算」,採「部分設算」將需繳納較多的所得稅。

除此之外,財政部也將各地區適用「全部設算」的所得額標準,調增 1%至 5%。部分地區如新竹縣竹北市、臺南市新市區、善化區,因接近科學園區,近年房價漲幅較大,所得額標準調升幅度亦大,尤其是新竹縣轄的竹北市,所得額標準還高於新竹縣與新竹市。

七種房屋所得計算方式

以核實認定為主

綜合而言,目前房屋交易所得計算,包括核實與認定,可細分為七種方式如表三。房屋買入及賣出交易合約若均載明房屋價格,即能以房屋出售價格減除買入成本,若房屋賣出或買入合約其中之一沒有分別載明房屋、土地價格,就用「分攤計算」或「歸屬計算」得出房屋交易所得,「分攤計算」是將房地出售總價減總成本、總費用,再按房地比計算房屋交易所得,此為解釋令規定的計算方式,也較為簡要;「歸屬計算」則是出售總價、總成本,與共同費用(如:仲介費、代書費)以房地比計算屬於房屋的所得,餘額再減除可歸屬於房屋銷售費用(如:契稅),此計算較為複雜,對納稅義務人卻可能較有利,且已經法院判決可行,因此「歸屬計算」雖非解釋令規定的計算方式,亦屬於行政救濟爭取權益的方式。

【完整內容請見《會計研究月刊》2024.5月號】

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