從投行看大陸／台商出售不動產土地增值稅分析

若台商出售大陸不動產，有可能繳納的企業所得稅或個人所得稅遠低於直接出售不動產的稅負，交易前的稅務規畫非常重要。

台商在大陸出售國有土地自建不動產或外購不動產，需向不動產所在地稅務機關繳納土地增值稅。目前企業繳納土地增值稅適用《土地增值稅暫行條例》（2011年1月修訂），土地增值稅實行30％-60％四級超率累進稅率，按照增值額未超過扣除項目金額的比例選擇相應稅率，所謂增值額＝轉讓不動產收入總額-扣除項目金額合計。

由於土地增值稅存在稅率高、金額大特點，台商在出售不動產繳納土地增值稅時，應注意以下重點：

1、轉讓不動產收入

根據《關於營改增後土地增值稅若干徵管規定的公告》（稅務總局公告2016年第70號），營改增後，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅，只要是適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅的銷項稅額；如果是適用簡易計稅方法的納稅人，則轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

要注意的是，轉讓不動產的收入總額，包括了貨幣收入、實物收入、其他收入等。台商出售不動產除了要繳納土地增值稅外，還需繳納增值稅，出售不動產繳納的增值稅應在土地增值稅的轉讓房地產收入中扣除，不能計入土地增值稅增值額的扣除項目中，與轉讓房地產有關的稅金。

2、扣除項目

（1）提供評估價格

選擇提供評估價格方式並計算扣除專案金額，需分別提供取得土地使用權所支付的金額、舊房及建築物的評估價格、評估費用。取得土地使用權所支付的金額，主要包括土地出讓金、契稅、印花稅、土地測繪費以及與購買土地直接相關費用；舊房及建築物的評估價格＝舊房及建築物的重置成本價 x 成新度折扣率，實務中舊房及建築物的評估價格，應與房屋原值相差不大，而不能用目前房屋售價來作為評估價格。

若部分不動產的評估價格低於不動產原值，以及存在未取得發票的實際支出，企業需取得相關證據或補開發票，可與評估師、稅務機關進行溝通調增評估價格。

（2）提供購房發票

選擇提供購房發票方式計算扣除專案金額，需分別提供購房發票金額、發票加計扣除金額、購房契稅。發票加計扣除金額＝購房發票金額 x 5％ x 房屋實際持有年數，根據《關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，計算扣除項目時，「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過六個月的，可以視同為一年。

（3）轉讓房地產有關的稅金

轉讓房地產有關的稅金包括印花稅、城建稅、教育費附加，若銷售不動產合同已單獨列明增值稅金額，則可按照不含稅銷售金額 x 萬分之五繳納印花稅；教育費附加也包括地方教育費附加。

雖然稅法規定台商可自行選擇扣除專案方式，但實務中部分地區稅務機關要求，出售自建不動產只能適用提供評估價格方式計算扣除專案；出售外購不動產只能適用提供購房發票方式計算扣除專案。甚至個別地區稅務機關允許，企業可按照轉讓不動產收入 x 5~8％核定方式繳納土地增值稅。

若台商出售的不動產增值比例較高，需繳納較高金額的增值稅、土地增值稅，可考慮以股權轉讓方式間接出售不動產，股東繳納的企業所得稅或個人所得稅則可能遠低於直接出售不動產的稅負，但必須在交易前做好符合稅務要求的規畫。

(本文發自上海，網址www.myChinaBusiness.com)