建商看好房市！土地市場轉熱 首季交易量371億、年增135%

第一太平戴維斯26日發布第1季商用不動產暨土地市場交易報告，大型商用不動產成交金額（單筆3億元以上）達240億元，年增46%；大型土地成交金額達371億元，年增135%，主要因住宅市場的剛性買盤支持及新青安政策發酵，讓土地市場買氣轉趨熱絡，建商購地動能回溫，並樂觀看待住宅後市發展。

商用不動產方面，科技業持續為市場最主要買方，在購置廠辦與辦公室的驅動下，單季投入金額達78億元，貢獻超過三成的交易，最大筆交易即由台達電以47.9億元購入內湖科學園區利豐大樓與瑞光大樓2棟大樓所寫下，這也是繼台達電在2018年斥資10億元在瑞光路上購地自建廠辦大樓後，再次於同一路段購置辦公空間，同區域擴編仍是企業的首選；另外，電子零件通路商利機則是購入台中七期預售商辦案聯聚中維大廈27樓，每坪單價73萬元，作為營運總部。

第二大的主力買方為建商，單季投入金額達68億元，指標交易包括國聚建設斥資34億元購買台中南屯婚宴會館，以及國盟開發向南山人壽購入基隆物流倉儲，總金額13億元。

從近幾季建商布局的策略中可以發現，除購置整棟可立即開發的商用不動產，避開央行的土地限期開發規範外，部分建商則是購置帶租金收益的標的，將整體開發期程拉長。

另外，個人投資人的投資動向也值得關注，第1季投資金額達26億元，占比超過1成，包括總金額16.4億元的台南國賓影城，與9.8億元的元大銀行承德分行大樓，雙雙由自然人購買。

保險業的不動產購置動能依然維持低檔，甚至呈現買少賣多的現象，第1季僅有台新人壽以14.5億元購置台南工業廠房，而南山人壽則出售資產，總額達60.9億元，為繼去年新光人壽、宏泰人壽、全球人壽、和泰產險處分資產後，最積極活化資產的保險業，也顯示保險業在優化財務結構的考量下，改變過去只進不出的不動產投資策略。此外，隨著上週中央銀行調升基準利率半碼後，保險業最低不動產投資報酬率門檻上調至2.97%，將壓縮保險業參與不動產投資的機會。

土地市場則出現回暖的跡象，建商購地意願回升，第1季購地金額為245億元，比去年同期的80億元大幅增長。此外，隨著對住宅市場的信心增加，建商購地規模明顯提升，單筆規模超過10億元的購地案就有8筆，比去年同期增加6筆。

最高金額的前三筆分別為新苑興業等開發商以35億元購置的桃園晶悅飯店重建案基地，愛山林與亞昕則以33億元與20億元購入新北泰山與林口新市鎮土地。土地交易區域則集中在北台灣，桃園市、新北市與台北市分別有85億元、84億元跟63億元排名前三名。

第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，在預防性通膨的考量下，上周央行宣布調升基準利率半碼，此舉將使平均房貸貸款利率提升到2.2%以上，對於不同類型的買方影響各異。

科技業的自用型買家方面，AI題材發酵與台積電擴廠效應，再加上經濟穩定發展，預估今年科技產業的空間需求持續成長，除了生產作業場域的需求，去年即顯現的總部與辦公空間整合需求將持續發酵，北台灣具備產業群聚題材的區域，或是在大眾交通運輸節點的科技廠辦，將受到青睞；投資型買方則面臨利率上升壓縮租金利差，租金的成長潛力成為評估重點，在不動產保值性的考量下，個人投資人或家族投資公司在市場上具備一定能見度。整體而言，在經濟的穩健發展下，仍樂觀看待未來1至2季的商用不動產市場表現。