央行意外升息 商仲：蛋黃區優質老商辦長線看穩

央行意外地宣布升息半碼，信義全球資產公司總經理林三智分析，升息會限縮壽險業等收益型買方可投資範圍，但今年商用市場企業自用當頭，公司購置辦公室動能十分強勁，尤其是核心商圈優質商辦大樓，是今年的重點交易產品，商用不動產穩健抗通膨的特性，吸引資金長線持有，預料此次升息對商用市場交易量影響不大。

信義全球資產公司觀察，在高利率、高通膨環境，企業購置商用資產，有助於抵抗通膨、資金避險，使得今年商辦買氣續旺。台北市區辦公室屋齡雖偏高，但有地處黃金地段的極佳優勢，吸引企業、置產族買進長線持有，身價也連年上漲。

據實價登錄揭露，屋齡30年以上老商辦交易件數從2019年的80件，成長至2023年的153件，等同於去年台北商辦市場，平均一個禮拜就有約3件老商辦成交；成交單價也從2018年的72萬元成長至2023年的80.4萬元，五年來漲幅達12%。

總計2023年北市老商辦交易量達79億元，案件主要集中在有台北華爾街之稱的敦南商圈，若從成交單價級距來看，老商辦成交單價主要集中在60萬元至80萬元間，佔總交易件數約47%；其次是80萬元至100萬元間，佔26%；另外，去年共有12件商辦交易單價站上百萬元，在總交易件數中佔了約8%。

據信義全球資產觀察，2023年億級交易案共有15件，實價登錄揭露交易總價最高為裕台企業大樓，由台中銀租賃事業因擴充辦公空間需求，以6.42億元買下4戶，成交單價每坪96.99萬，一舉刷新當棟最高單價紀錄，顯示台北市區精華地段老商辦身價看漲，吸引企業法人、高資產客群積極布局。

林三智說明，企業擴充辦公室，多會優先選擇原址附近的辦公大樓，一則不需改變員工通勤習慣；二則可提高部門間的溝通效率。隨著台北辦公室租金攀升，企業所需負擔租金成本增加，越來越多企業主決定購置自有辦公室，且空間買大不買小，除可因應企業發展增設多元設施，空置空間也可轉租收益，開拓穩定現金流。

林三智分析，升息主要受衝擊的會是收益類型的產品及買方，但由於前兩年央行連五升息，壽產險業已大幅減少布局商用不動產，加上今年市場資金雄厚、企業自用購置動能強，且目前有承租辦公室的企業，在面臨租金調漲的情形下，由租轉買意願增加，預料此次升息對整體商用不動產交易量不會產生劇烈影響。