西鐵飯店開幕助攻 國泰一號評等上調

中華信評今（27）日發布國泰一號REIT評等報告，由「twA-/twA-2」調升至 「twA/twA-1」，展望「穩定」，中華信評指出，在台北中華大樓開業後，國泰一號REIT的營收集中度下降，再加上國際旅遊復甦有望提升飯店業獲利，因此上調其評等。

國泰一號不動產投資信託基金（國泰一號 REIT）包含台北喜來登飯店、台北西門大樓以及台北中華大樓三棟不動產，先前台北中華大樓處於都更重建階段，因此主要收益集中在喜來登飯店，佔整體基金收益 88%。而現在中華大樓的飯店於今年 8 月開幕，中華信評認為，新飯店業者進駐使該基金的營收分散性有所改善，因為基金與該飯店租戶簽訂的長期租約包含固定底租，為台北中華大樓租金收入的主要來源。

中華信評預期，該大樓 2024 年至 2025 年的年租金收入將達到該基金總營收的 20% 至 22%，喜來登飯店租金的相對占比因此從先前的 88% 降至 65% 至 70%，降低的集中度讓該檔基金獲利來源更加多元。

除此之外，自去年10月國境開放後，國際旅遊展現強勁復甦，台北觀光旅觀業績也因此受益，因此中華信評表示，國泰一號REIT中的飯店涵蓋了不同消費客群，分眾化的業者有望支撐績效表現。除此之外，飯店餐飲服務的內需，也反映在營業額的成長上，中華信評認為，2024年至2025年，餐飲服務佔喜來登飯店總營收的比重仍將維持在 60% 以上的水準。

財務品質方面，中華信評預期國泰一號REIT可將其2023年的借款對EBITDA比維持在4.2倍，2024 年則維持在3.6倍的水準。中華信評解釋，新台北中華大樓的良好條件與該基金不動產的便利位置亦支持了租戶的付租能力，此外，主要租戶的租約皆含長期固定底租，為該基金的穩定獲利能力建立了穩健的基礎。

中華信評預期，國泰一號若透過借款再度購置不動產，同時維持資產品質，達到借款對EBITDA比維持在9.5倍以下水準，便有望上調評等，反之，若再度購入不動產，但衝擊到資產品質或無法提高資產分散性，借款對EBITDA比維持在9.5倍以上，則可能調降其評等。