群益曾炎裕：中美經濟挑戰在都在房地產

群益投顧副總裁曾炎裕表示，如果只看基本面，全球股市漲跌反覆難料，但加入資金移動、政府立場，大股東態度、FOMO效應等就會對股市震盪保持寬容心，其中，政府政策是股市中期興衰的關鍵，政府政策也牽動美中兩大國房地產展望，進而影響總體經濟表現。

2008年美國金融海嘯時，資金炒股炒房加上高度槓桿引發骨牌效應，但後來科技尖牙股(FAANG)躍起稱霸10年，低利環境下房地產也同步受惠，過去10年S&P500房地產指數上漲約100%。

Fed去年3月啟動升息後已經升息10次共計10碼，導致美國房屋貸款利率去年一路飆漲突破5%，今年約6.5%上下，不過利率「升升不息」就代表通膨打不死，間接增加潛在抗通膨買房需求。

全美房地產市場差異性大，從西雅圖、加利福尼亞，再到鳳凰城、拉斯維加斯是目前房價下跌區域，其他多數地方因為房源供應量少價格跌幅較小，房價中位數在20-40萬美元的城市居住需求仍在。

裁員可能抑制房地產需求，不過今年裁員產業分歧：大多裁掉管理層與科技人員，而不裁減服務人員、廚師….等服務人員，造成美國本波房地產屬於區域性調整，不會重複次貸風暴危機。

美西地區科技重鎮房價緩跌10%-20%，但對應區域型銀行股價暴跌，20%跌幅也算保值，要注意3月區域型銀行危機對持有高度房地產融資會提高擠兌流動性風險，應該持續追蹤。

目前商業房地產需求衰退壓力重。人口稠密住宅區的購物中心Target、Walmart等大商場零售物業從疫情 掙扎而出，雖然部分大型零售商申請破產但基本消費動能仍在，而且消費者增加出外實體店面消費，所以未來就是各商場競爭力強弱的問題。

辦公樓受居家辦公影響需求，許多公司從大型辦公空間轉向小型辦公室，大都市空缺率持續上升，許多公司更考慮租約到期後是否續約或要求降租。

數家銀行倒閉後市場擔心會出現商業地產崩盤，5月初波克夏公司副董事長孟格警告美國商業地產市場正醞釀風暴，房地產價格下跌將造成銀行業滿手壞帳。他表示「在好日子裡養成壞習慣，壞日子來臨時就會大幅虧損。」

巴菲特隨後滅火表示波克夏海瑟威已備好資金隨時準備伸出援手。他在波克夏年度股東會指出銀行恐懼蔓延跟過去類似，但波克夏擁有龐大現金部位能在必要時再次採取行動…，巴菲特在2008年對高盛投注資50億美元、2011年對美國銀行注資50億美元，不僅幫助兩家銀行站穩腳步，更是他輝煌投資史的小註腳，2023年下半年股神是否再度出手，也是全球關注美國金融與地產的重要議題。

中國大陸房地產再度衰退。大陸財經網報導中國大陸多個城市4月份成交數據大幅下滑，「五一」房地產銷售平淡，與旅遊業對比強烈。北京五一期間新房成交面積比去年同期下降65%；而二、三、四線城市表現更冷淡，4月全國重點50個城市新房成交面積環比下降27%。

2、3月房地產小幅復甦是假象，很多人趁機解套，進入房地產的接盤俠不瞭解中國經濟走勢與真實情況，中共國家發改委5月鋼材市場預期調查情況提到中國大陸房地產市場現狀：鋼廠虧損幅度擴大，房地產市場恢復節奏慢。

中國大陸就是一個龐大的建築工地：2010年前人們仰望高樓充滿希望，好像大陸經濟即將起飛；但近年這些大樓都變成爛尾樓；而大陸房地產泡沫化不只是經濟問題，更是政治問題。

房地產泡沫充滿風險。2023年中國大陸房地產高管「失聯事件」再度發生，房地產公司無法償債問題再度浮現，例如大陸第4大地產開發商融創中國控股去年3月底宣布停牌，中國大陸網媒報導2022年底該公司到期未償付借貸本金約1005.2億元人民幣，該公司財報顯示去年虧損人民幣276.7億元。

5月初英國《金融時報》報導中國大陸三、四線城市房價出現大幅下跌，2022年許多城市二手住宅均價下跌20%到30%。由於大陸人可支配收入支付房租或住房貸款超過可支配收入的50%，房地產價格崩跌危及金融體系，連累房屋貸款人面臨民生問題，房地產價格下跌代表整個房地產的崩盤危機。

大陸4月底宣布全面實現不動產統一登記，但開徵房地產稅將遭到開發商、消費者與地方官員反彈，市場預期將影響房價，對於房地產市場不穩的城市會適得其反。