美國戰後嬰兒潮世代不再「從大屋改住小屋」 有這三大理由

「從大屋改住小屋」(downsizing)原本是許多美國民眾的退休規畫，但過去幾年裡，住在大房子的戰後嬰兒潮世代(Baby boomers)搬到小房子趨勢減緩，越來越銀髮族選擇留在原本住家養老。CNN 29日報導分析，「一動不如一靜」現象背後原因包括，如今賣掉大房子改買小房子幾乎沒有賺頭。

住在加州喜瑞都郡(El Cerrito County)的退休老師瑪爾塔‧德拉谷斯(Marta Dragos)與丈夫均年逾七旬，四個孩子離家之後步入空巢期，有五間臥房的3000平方呎房子曾是夢寐以求的住家，現在卻感覺空蕩蕩，親戚都不住在附近。

德拉谷斯說，為了財務及福祉考量，曾經考慮改住小房子，但目前房價與利率都太高，換房划不來。她指出：「現階段我們選擇繼續住在這裡。一動不如一靜，不要做出日後可能後悔的決定。」

CNN分析，較年長的屋主即使有換房打換，但眼前面臨的難題包括：

賣房要繳的資本利得稅(capital gains taxes)太重

根據1990年代通過稅務法規，房屋持有人出售主要住所(primary residence)、過去五年當中至少住滿兩年時，賣房所得免稅額25萬元，夫妻合併報稅免稅額50萬元。

舉例來說，1987年時以10萬元買下的主要住所若以55萬元賣出，屋主夫妻免稅額有50萬元。然而，受到房價一路走高影響，尤其在加州許多地區，住了37年的房子如今可能價值近200萬元，賣房所得免稅額還是只有50萬元，算起來光是售屋所得就要繳稅20多萬。

原本居住社區裡找不到較小的房子

上了年紀的屋主住了幾十年的社區，土地歸畫多半以獨棟住宅(single-family homes)為主，小型住宅或康斗(condos)、出租公寓等多層樓住宅的選項較少。這種狀況在房地產市場稱為「缺乏中型住屋」(missing middle)，某些社區現正慢慢放寬規定，允許小規模公寓興建。

賣掉大房子改買小房子的賺頭有限

小房子在現今房地產市場的售價，讓不少銀髮族望而卻步，賣掉大房子之後改買康斗公寓，若計算仲介費用與其他過戶結算花費(closing costs)，幾乎剛好打平，沒有剩餘可以做為退休存款。