美商辦大樓債彈引信點燃 1,170億美元抵押貸款今年到期

美國數百棟大型辦公大樓的抵押貸款將於2024年到期，業主背負千億美元債務，卻可能難以用目前的低利率進行再融資，這種困境可能導致問題惡化，波及眾多金融機構。

英國金融時報（FT）報導，美國抵押貸款銀行協會（MBA）的資料顯示，目前約有1,170億美元商辦相關抵押貸款必須在2024年償還或再融資。其中許多是十年前低利率時代借的，如今商辦抵押貸款利率接近倍增，許多辦公大樓獲利也大不如前，使投資人面臨損失數十億美元的風險。

在美國，商辦抵押貸款有別於房屋貸款，大型地產開發商通常只須按月付利息即可；不過，一旦抵押貸款到期，就面臨還款金額暴增至與原貸款額相當。

據估計，此刻的損失金額比2008年美國房貸危機小多了，但不良貸款仍可能導致投資人蒙受巨額虧損，一些不動產開發商可能破產倒閉，不得不賤價拋售，導致商辦市場景氣雪上加霜。

Cohen & Steers不動產策略主管希爾說：「我們才剛開始設法度過商辦市場景氣下沉。這不是受基本面因素驅動，一切都與融資成本回升有關。」

美國即將到期的商辦抵押貸款中，約三分之二的債權所有人是銀行。這些貸款通常以債信品質較高或槓桿率較低的大樓作抵押，近來逾期未繳案數仍低，但正逐漸攀升。聯邦存款保險公司（FDIc）的資料顯示，第3季末貸款拖欠率僅1.5%。但這些貸款的損失金額也許很可觀。經濟學家發現，銀行資產負債表上的商辦貸款，約四成的市值低於原貸款額。

其餘三分之一即將到期的債務，則是用商業抵押擔保證券（CMBS）作抵押，這種債券通常持有者是保險公司、退休基金及個別投資人。目前美國約有8,000億美元停泊在CMBS。CMBS市場有助於分散風險，但也意味痛苦將擴散開來。