外牆漏水屋內難住人 法院判管委會付鑑定費、賠修繕費

基隆市住在社區大廈22樓的潘姓女子，發現外牆漏水導致屋內產生壁癌，家具泡水，要求管委會修繕難如願，提告求償。基隆地院審理後，認定外牆修繕為管委會責任，判賠潘女21萬元修繕費，鑑定費9萬元也應全由管委會負擔。全案可上訴。

潘女住在基隆市一處高樓社區的22樓，她發現屋內多處漏水，產生嚴重壁癌，還有家具因為泡水毀損，主張起因是建築物外牆滲漏水，依公寓大廈管理條例第10條及民法相關規定，請求大廈社區管委會修繕外牆，並給付修繕房屋費用共40萬元。

管委會抗辯指出，依照房屋竣工平面圖等資料，潘女房屋外牆應為住戶專用部分，依公寓大廈管理條例規定應由潘女負責修繕。管委會另在2016年、2019年決議外牆窗戶漏水，應由住戶自行支付修繕費用，2022年又決議嚴重外牆漏水修繕費用，30萬元內由管委會處理，超過30萬元部分再提報區分所有權人大會決議。

管委會主張不應全額負擔外牆修繕費用，且潘女2023年2月1日曾以律師函告知管委會，已自行僱工修繕房屋外牆到不漏水，並請求修繕費用，可見潘女未經管委會同意即僱工修繕外牆。這次修繕工程或許造成爭房屋外牆結構受損，以致漏水嚴重，依公寓大廈管理條例規定應由潘女自行負擔修繕費用。

潘女請求大廈社區管委會賠償房屋修繕費用，管委會主張潘女應舉證證明外牆滲漏水，導致房屋損害的直接原因及損害金額，並聲明駁回告訴。

法官審理後指出，大廈建物外牆面依所在位置分共有部分及專有部分，前者如共用走廊、樓梯間、大廳等區域，後者如所有權人住宅、約定專用部分等區域。外牆不論位置均屬建築物基本構造，應認屬共有部分。

法院囑託兩造合意的基隆市建築師公會鑑定，指潘女房屋確實有漏水情形，原因是房屋上部鋼梁與牆板接合處有縫隙，牆面有開裂情況，並因外牆防水失效導致滲水及積水，法官因此認定潘女主張可信。

法官說，房屋外牆既為社區共用部分，房屋漏水則是因外牆滲漏水，依公寓大廈管理條例規定，應由管委會負責修繕。管委會區分所有權人會議也有決議，嚴重外牆漏水戶修繕費30萬元內由管委會處理，超支再提區分所有權人會議決議，潘女請求管委會修繕外牆位法有據。

潘女主張房屋天花板、牆面因漏水變形，地板泡水腐爛，必須拆除重作求償。基隆市建築師公會鑑定估算合理修復費用21萬元，法官認為管委會應賠21萬元。潘女先墊付的鑑定費9萬元，法官也認應由管委會支出。潘女先繳納的裁判費9800元，管委會則應負擔6288元，合計應給付潘女30萬6288元。