12筆台北百年「阿祖級」老屋交易...能住嗎？專家這麼說

近日台北老公寓突然坍塌，讓老屋再度成為議題，觀察實價資料，士林區至善路三段一處巷弄，2023年10月交易一棟平房，總價2,640萬元，建築在1921年完成，如今屋齡高達102年，排除無登載竣工日期的物件，這筆阿祖級老屋，是去年台北市實價登錄，屋齡最老的交易

此屋共23.59坪，土地使用分區屬於保護區，土地達1,127坪，建物為土造房屋。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，至善路三段181巷位在士林的內雙溪，環境清幽、綠樹環繞，雖為台北市門牌，但已屬郊區，屬於「市」外桃源，千坪土地屬於保護區土地，所以限制開發，買方購入這1千多坪的土地和老舊建物，並無其他開發價值，應是有自用需求，種樹或農作物等用途。

台灣房屋集團趨勢中心觀察實價登錄以來，台北市有登載竣工日的物件，屋齡破百年的老屋交易，共有12筆，其中士林就有7筆最多、北投4筆、萬華1筆。

交易當年屋齡最老的是108年，是士林區後街巷內的兩層樓透天，總面積僅18坪左右，2020年時成交總價2,600萬元。總價最高的是士林夜市大北路透天店面，2013年成交約1.1億元，當年屋齡即達101年，如今屋齡更已達112歲！目前一樓店面由手搖飲店承租中。

張旭嵐表示，以台北市地政局的建築耐用年限定義，常見老公寓或平房，加強磚造為52年，RC鋼筋混凝土為60年。不過一般年限以50年來算，但這並不是該建物保用年限或絕對壽命，仍要看它的建造品質與後續使用維護情形。

目前老屋交易多見為都更危老整合，而市場上交易的「現役百年老屋」不乏市區老店面，多半樓層不高，部分會在外牆拉皮，內部透過梁柱進行結構補強，延長其使用年限，以便在正式都更危老改建之前，仍能創造優質租金收益。

第一建經研究中心副理張菱育指出，老屋並非完全無法申請貸款，仍要視房屋的「地點」以及「開發效益」來讓銀行評估是否放貸，且老屋的價值其實是在土地，若老屋或土地是位在熱門商圈、捷運沿線、市中心等的條件，銀行認為價值高，也相對較願意放貸。

不過如果老屋是位在山坡保護區或偏離商圈，未來難有開發價值，有自用需求的買方，會選擇不貸款購入。