降息後 REITs 績效衝天 五年內平均漲幅達10~50%

在降息預期的推升之下，REITs 市場自去年底以來出現一波明顯反彈，標普全球房地產指數也順勢上漲，近半年來漲幅達8.2%，帶動相關基金績效跟著加溫。

根據 Lipper 統計至19日，境外10檔 REITs 基金中，有7檔績效超越標普全球房地產指數，其中 PGIM 全球精選不動產證券基金、聯博全球不動產證券基金兩檔基金績效更是超過一成之多，分別達12.0%、10.1%。

從歷史數據來看，聯準會暫停升息後確實能帶動 REITs 資產買氣回溫，PGIM 全球精選不動產證券基金產品經理彭子芸表示，統計2000年以來共有3次聯準會停止升息，而後1年、2年、3年及5年期間，全球不動產證券平均能繳出高達1至5成的漲幅，雖然今年來升息預期持續延後，並無損於目前市場偏向降息的共識，也讓全球不動產證券相關資產再度受到市場矚目。

彭子芸指出，除了有降息利多加持，盤點 REITs 收益來源除了房屋增值的資本利得之外，租金收入與管理費用也是投資 REITs 相當關鍵且相對穩定的報酬來源，據統計平均每年租金報酬率可達7.26%，有利於成為 REITs 資產堅實的下檔保護，加上各家 REITs 公司經過金融海嘯的洗禮之後，現在的槓桿率相較於2009年均已出現大幅下滑，公司體質更為穩健。

值得注意的是，現今的 REITs 投資趨勢已與過去大不相同，彭子芸分析，2010年時占比最大的 REITs 資產是辦公室租賃，達近兩成之多，其次是商場與公寓各占16%，如今辦公室占 REITs 比重已大幅下降至6%，反觀受惠於物流倉儲的工業 REITs 大幅竄升至17%的第一名，與AI高速發展息息相關的資料中心 REITs 也快速上升至12%，與公寓 REITs 並列前二強產業，進而吸引資金競相卡位相關標的。

彭子芸認為，看好全球REITs種類日趨多元，包括資料中心、醫療保健、飯店、工業、基礎設施、辦公室、住宅、零售、自助倉儲、林地等，現階段建議聚焦美歐及亞洲市場，透過價值型投資法，分析不動產資產現金流及公司股利的穩定性和成長性，並判斷不動產資產的基本價值、收益和資產增值機會，以分散布局來降低投資組合風險，同時掌握全球不動產商機。