首爾公寓價格暴跌近「腰斬」…台灣房價才是神話？ 兩原因：多數人也不希望泡沫化

【撰文・楚焱堯】

過去全世界的房地產市場有一句廣為人知的話：「首爾永遠在漲」。

南韓的房價高漲問題一直是歷任總統無法處理的問題，首都「首爾」的房價更曾創下世界第二高。不過去年底今年初開始，南韓房地產只漲不跌的傳說破滅了。就連江南區（相當於台北的大安信義區）都下跌。部分首爾公寓近期降幅更高達「四成」，幾乎是快要腰斬。

就在2021年4月左右，南韓相關地產的新聞標題則是類似這種：「南韓25波政策打房無效，房價持續上漲！」這也不過2年前而已。值得注意的是，能夠把全球地產傳說的首爾房價打趴的原因，台灣也幾乎都發生。

影響首爾房價的幾個因素，如：

1、經濟衰退。台灣今年第一季經濟負成長，主計處公布-3.02％，比多數機構預測的最低-2％還嚴重。

2、人口負成長。東亞地區的出生率，台灣只小贏香港跟南韓。而且，按照趨勢，台灣很可能在2035年超越南韓，成為全球出生率最低的。

3、全球大升息。既然是全球，當然台灣也是。升息讓貸款成本增加，而且這個高利率大環境還會持續很長一段時間。

而晶片代工雙雄的聯電創辦人「曹興誠」日前（5/27）去中興大學的演講，也提到了「買房是最差勁的投資，套牢誤一生」的相關內容。

台灣的房價未來也會下跌，甚至泡沫嗎？

幾乎台灣每個人都說房價很高，以現實數據來說也是。通常最常被拿來當作參考的房價所得比（也有稱為房價收入比），台灣名列全球前20名內。單論城市，新北甚至比台北更高。

台灣執政黨的下任總統參選人賴清德，去政大跟台大的座談會，都面對到學生質疑高房價的問題，顯見年輕人對這個話題的在意。筆者就這幾個新聞跟國際時事，來聊聊台灣的房價問題。

一、台灣的高房價是泡沫嗎？

先來個靈魂直擊的拷問，既然房價太高，你希望現在這麼高的房價，是泡沫，還是非破沫？你希望像南韓一樣房價大幅下跌嗎？有意思的是，至少我問過的朋友，或是在課程中偶爾跟學生對談問過...

大部分都回答，非泡沫。也就是幾乎都不希望房價泡沫化。

呵，這不是很矛盾嗎？幾乎台灣大多數人都說房價很高，特別是年輕人，以現實數據來說也是。通常最常被拿來當作參考的房價所得比（也有稱為房價收入比），台灣名列全球前20名內。單論城市，新北甚至比台北更高。

既然你覺得房價太高，不是應該期待趕快泡泡破掉，房價掉下來嗎？當然很多人會煞有介事說，房價破沫化，就是硬著陸，會嚴重影響啪啦啪啦.......。這有點似是而非，重點應該是先釐清現在的房價是不是泡沫堆疊的。如果不是，恐怕要讓房價下跌都不容易，何況泡沫。

所以，問題是台灣現在的高房價是泡沫嗎？這才是重點，也是很多專家沒提的。答案是不管你覺得遺不遺憾，台灣的高房價非泡沫。

所以即使南韓首爾房價下跌了，即使那些因素台灣也幾乎都有，即使產業大亨說房價會下跌，筆者也不認為短期內台灣房價會大幅下跌。筆者其實認為這問題更嚴重，也就是台灣的高房價，就是實實在在這麼高的水位，完全是台灣人的錢都丟進去了，也許稍稍被建商、房仲跟投資客吹了一點，這難免有，但大部分都非泡沫。

筆者一直比較少談「房價」這個話題，就是因為，光要解釋這一點，可能就很費時間跟功夫，沒有經濟學或相關基礎的，可能很難看懂。而且，一知半解，比完全不了解更可怕。所以筆者有必要告訴你這件事。

你可以很簡單的這樣理解，台灣的房子（土地）就跟黃金一樣，只要你賣低於行情價就會有人接，所以不是單純靠炒作上去的虛幻泡泡。買空賣空炒上去的這情況當然也有，但主要還是因為「最後有人真的買」，也就是「真實需求」。只要有最後的接盤者，這個泡泡就不會破。因為台灣的房產除了居住之外，也是很好的「金融商品」，不只是投機客，還有很多投資客。所以，你現在知道了吧？為何年年有人說台灣房價會破沫，其中還不乏許多專家跟產業大亨，但房價卻幾乎年年上漲，至少維持不跌。

當前全世界的大環境有很多房市利空因素，可是台灣的房價「整體」卻還在逆勢上漲（全台平均房價第一季還較去年同期上漲10%）。最好的例子就是近期熱議的社會新聞事件，那個墜樓的台中「5億」高中生所在的北屯區，就是目前房價漲幅最高的其中一個地方。他的身價也已經預估膨脹到將近百億。

為什麼台灣的房價不跌反漲？是專家失準嗎？還是那些其他產業大亨不懂房地產，隔行如隔山？還是因為政府擺爛？政府政策當然是主因之一，另一個主因，就是台灣的房價是真正有相對應的資金支撐的資產。這是純地產專家只看地產相關資訊跟法規，很容易忽略的。

二、為什麼會這樣？

最重要的當然是因為政府長期縱容（管制寬鬆），所以房地產成為很好的投資標的。這讓有錢人做生意賺了錢，大部分會將錢投入房地產，也包含了外資。很多國家，特別是先進國家的持有房屋成本很高，導致有錢人不會完全將錢轉換成房地產，但台灣不是。

以美國舉例，美國的稅率更高，因為是所謂的「時價」計算。還有所謂的房屋保險，可能還要每年做房屋修繕。出售時還有各種規費。因為美國各州略有不同，台灣各地也略有不同。不過基本上，美國的房屋持有成本絕對是台灣的「幾十倍」，甚至五十倍以上。其實也不只美國，先進國家很少有台灣持有成本這麼低的。

筆者之前也舉例過，在台灣養一台國產車的稅，比在台北自住一間幾十坪的房子還高，這意謂著投資房子的成本很低，即使非自住，稅也高不了多少，所以有錢人更願意投資房產，相對減少了對其他產業的投資，導致台灣幾乎幾十年產業環境沒有重大改變，這就是很多人說的，房地產是傷害台灣產業升級的真兇。

用行話來說，房子是台灣民眾的主要資產，在台灣也是投資客的「主要金融商品」。投資股市有賺有賠，但是投資房市可是幾乎穩賺不賠啊！更重要的差別在哪？就是景氣越爛，台灣房市反而可能越好啊！因為相對其他金融商品（例如股票），轉投房地產更穩。景氣衰退根本對台灣房市沒什麼差別！！！

政府一直在擺爛，這一點民進黨跟國民黨都一樣爛，大家不用爭。不過，想爭誰更爛，倒是可以討論。真要筆者說，民進黨更爛一點，因為前段房價低點是2016年，國民黨起碼房價相關指數曾經降低過，而民進黨執政的兩段時期都是持續上升的。這是從科學數據看的。另外奢侈稅、實價登錄、房地合一這些都是國民黨政府推出的。

民進黨推過啥？2.0版的房地合一，2.0版的實價登錄，然後央行採取金融管制，大概就這樣，再加上今年剛通過的號稱是史上最重打房政策的「平均地權條例」。抱歉，這只是你們民進黨「自稱」，大概就對於預售屋跟豪宅這兩類有點影響而已，而且剛通過就打假球，內政部直接放寬。

三、政府不願意或無能打房 但其實人民也不期待

客觀地說，政府不大力打房，除了可能官商勾結要發大財以外，筆者必須公允地說，可能也是有很多說不出的苦。誠如筆者開頭問的，大多數人都希望房價不要泡沫。萬一打得太大力，真的打趴了，那後果可能政府不一定承受得住，雖然不容易。

為什麼大部分的人都不希望房價泡沫，很簡單，要嘛自己有，要嘛至親（父母）有。當然不希望房價破沫。你希望你貸款買的房子，房價泡沫（一般是指跌20％以上）嗎？你希望你父母或親戚的房子泡沫嗎？

發現問題的關鍵了嗎？也許你買房正在貸款，也許你就是另一個地產億萬低調富豪，即使你沒有，至少你的親戚多少都會有房或土地。這樣你還會希望房價泡沫嗎？

除了民眾的預期以外，另外房價泡沫也是所有經濟泡沫中最恐怖的一種，日本就是最好的例子。美國在2007次級房貸風暴會那麼慘，也是跟房價有關。

台灣的房價不是從未破沫過，最近比較嚴重的一次是在上個世紀末發生的。也就是1997年的亞洲金融風暴，不過當時的情況很特殊，基本上很難複製，再加上後來又發生了921大地震（1999年），讓很多人也不敢買房。沒幾年又接著2000年網路產業破沫化，也影響了房價。在那幾年之後（大概是2003年後），台灣的房價就一片「欣欣向榮」了。

再次靈魂拷問，如果你一覺醒來，明天台灣房價降20％，甚至30％、40％......。就像南韓首爾一樣。你就會鼓掌叫好了嗎？未必吧。

多數人都希望房價是能穩中有降，但如果打房政策或是監管制度一直沒打中「炒房」核心。

如下面筆者提的問題都沒解決，只會是短期小降，然後選舉後持續創高...

台灣的房價問題就是太多，又長期未改善的扭曲房屋相關政策造成的。比如持有成本太低，上面已經有一段完整的說明。

另外，公設居然要買家付錢（非實坪制）？真正的全世界奇蹟。你為何要花錢買你可能永遠都用不到的公設？而且更離譜的是關於公設，政府已經有給建商補償了：容積獎勵。

還有，預售轉讓制度讓低資金（意味著門檻低）就能夠炒房。當然還有其他很多提不完的「政府德政」，不過這德政當然是對地產商而言。台灣的房價現在已經是一頭吃得很飽，不是簡單幾個政策就能夠打倒的怪獸了。

這一篇是想闡明，台灣的高房價問題，來自於政府的長期管制寬鬆，跟扭曲的對建商利多政策，讓市場資金「幾乎大部分」都已經流往房地產，已經成為最好的「金融商品」，導致台灣房價是有堅實的資金基礎的，跟其他國家不完全相同。

全世界房地產神話：南韓首爾房價暴跌！台灣的房價也會泡沫嗎？

結論

房價議題很複雜，很難一篇寫完，未來還會有很多相關續集。最後說一下本文結論。

今年跟明年初的房價因為諸多因素，整體應該會是小跌（10％以內）或是維持平盤，但長期來看，還是可能上漲，除非政府持續推出真正有效的打房政策，原因如上所述。

不過，筆者不是鼓勵你去投資或購置房地產。評估自身能力、條件跟資產配置，才是最重要的。畢竟房屋貸款終究是負債。本篇只是告訴你兩件事，也當作最後總結：

1、台灣的高房價和他國情況不同，有政府長期縱容，讓資金大量湧入房地產是其他國家少見的環境背景。甚至可能景氣越差，房市可能越好。

2、目前確實有很多對於房價的不利因素，也真的部分蛋白區有下跌或蛋黃區停漲的情況，這是事實，但要理解為「成功打房」，還言之過早。另外，補一句題外話，這些不利因素，都是國際大環境吶！跟民進黨的政策大部分都無關啊！

作者：楚焱堯

本文透過「方格子直送」計劃合作轉載，原文：全世界房地產神話：南韓首爾的房價暴跌！台灣房價也會泡沫嗎？