房價漲了就跌不回去…投資不動產比股市還送分題？ 專家曝光回測20年數據

【撰文・玩股小博士】

最理想的方式當然就是，買一間自住房加上股市投資，同時滿足資產成長（股市）又不怕房價上漲（買屋成本固定）...

股市、房市一直以來都有個爭辯，投資股票成功認為先累積股票，先買房就會失去資產流通性。支持先買房的人，則因為房價跟著通膨走，時間拉長其實都能賺到錢，尤其2008年、2020年FED啟動無限QE大撒鈔，加上多數人投資股票總是亂搞亂賠，因此買房優先也成為支持買房的主要論點。

到底要選哪個好？每個人觀點一定都不同，以我為例，本身就是投資股市長期連續獲利的人，當然會認為買股票比較好，但如果今天股票正好買在金融海嘯或新冠疫情期間，那麼房市逆勢上漲的績效就出來了，與其猜來猜去，不如分別來回測房市、股市的漲幅，而且回測不要只看三、五年，這次直接幫大家抓20年，才不會說有什麼短期利多或利空，至於說到無限QE，回測時間拉到這麼長來看，當然也能消弭短期性的效應。

在開始對照之前，首先我先圖供一組數據，如果你想買一個100元的便當，那麼按照每年物價年化通膨率2%計算，20年之後這個便當會漲到149元，總共上漲了49%。進一步來說，不管你是投資房市或股市，只要回測20年來看，累積總報酬率「未達49%」就是不合格，連通膨都無法打敗，你要還敢我說投資？早點睡吧，夢裡什麼都有。因此這也是為何定存利率1%無法成為投資工具的主因，即便這20年的銀行利率我們假設平均維持在1.5%，總報酬率也只有35%，不要說獲利賺錢，光是通膨就把這些錢吃光了。

房市20年的回測績效

這邊先說一下，雖然內政部也有提供自己統計的數據，但我覺得民間統計數據有時候比較不會美化過，畢竟是政府機關嘛，太難看也有失面子是吧（笑），當然你也可以去看住宅指數，這也是大家經常拿來回測的數據，所以接下來會以國泰房地產指數進行回測，相對比較客觀一些。從近20年國泰房地產指數來看，2004年（民國93年）第四季的全國平均是49.64，為了更細部區分北、中、南房價變化，我再特別列出新北市44.18，台中市46.09，高雄市44.1。到了2023年第二季，全國平均來到138.64，新北市134.1，台中市154.05，高雄市137.88。接下來分別計算其漲跌幅狀況：

全國房價指數：20年總漲幅179.29%，年化報酬率是5.31%。

新北市房價：20年總漲幅203.53%，年化報酬率5.73%。

台中市房價：20年總漲幅234.24%，年化報酬率6.23%。

高雄市房價：20年總漲幅212.65%，年化報酬率5.84%。

從數據上來看，全台灣的房價報酬率表現確實相當不錯，至於最會漲的則是台中市，不過這邊要特別補充，2020年之後的房地產因為無限QE，因此房價大暴漲至今，其實也還沒有明顯回檔，因此也拉抬了漲勢，整體而言，買房族的年化報酬率都有5%以上，台中市更是繳出6%以上的亮眼成績，要超過通膨2%也完全沒問題。

股市20年的回測績效

接著是股市回測，我用20年前後的收盤指數來計算，時間點配合國泰房地產指數的區間，一樣設定2004年年底到2023年第二季底，以這兩個時間點的加權指數收盤來計算，累計總漲幅為175.51%，5.2%。平常大家看我回測股市應該也看夠多了，這邊直接不贅述，說重點直球對決，20年回測的結果有沒有超乎你的預期？買房、買股20年績效竟然差不多？！不過加權指數你也無法投資，但你可以買0050投資全市場對吧？0050正好2003年就已經上市，而且也是台灣第一檔追蹤大盤指數的ETF，因此拿來回測20年表現也剛剛好而已。0050在2004年年底股價收盤是48.5元，2023年第二季底是129.1元，再把20年期間的股息合計46元還原回去，累計總報酬率是261.03%，年化報酬率為6.68%。而房市我們不討論租金或其他衍生收入，原因是條件設定以自住需求為主，當然就不可能有額外收益了。

當然啦，以上只是平均數據，如果有能力買到20年前的台積電是50.5元，一路放到2023年第二季底的股價已經來到576元，這漲幅可是超過十倍呢！再換成買房角度來說，如果你20年前買到竹科新貴居住的竹北，每坪房價也不到10萬，現在都已經貴到70萬以上，這漲幅也是六倍以上啊！所以要說特例就不一定，大家也難以複製，這種事情很難說，大家也都不是萬中選一的高手，這又不夠客觀了，反而算是運氣成分居多，也無法變成常態性。

兩邊都不用吵，都買不就行了？

兩者的差別是，如果選擇買房地產的人，通常一口氣就投入幾百萬的資金，而且每個月啟動房貸還款之後，這就會把現金流咬死，當然也沒資金可以投資股市了；反過來說，選擇投資股市的人，通常就常常遇到行情震盪，若好死不死遇到崩盤造成適值大縮水怎麼辦？這時候可能還是會覺得買房好（笑），而買股還有一個優勢，相對於房市，你也不需要鉅額才能投資，而且變現速度超級快。所以最理想的方式當然就是，買一間自住房加上股市投資，同時滿足資產成長（股市）又不怕房價上漲（買屋成本固定）。

但想想一種情境，如果你今天是選擇買房的人，常理而言，所有資金都會綁死在房市，假設還在努力每年存購屋基金，這也很有可能被房價年化上漲5%給吃掉，這時候就困擾了，想追上房價的實質購買力，每年都還必須加碼存入5%的本金，所以為什麼大家都說存房貸基金永遠追不上房價上漲的速度？這也不是老人亂嗆而已，當房價持續上漲，加上租金行情又隨著房價上漲而增加，一來一往之下，小資族想要存錢買房就更困難了，所以無形中也推升大家選擇買房的意願，這邊說的不是炒房或投資，是自住，因為買房之後就不用擔心被房東調漲房租了。

說要買房大家都知道，但如果只是小資族，賺的錢就固定那些，該如何存到不斷上漲的頭期款？其實這時候利用股市累積資本也是不錯的方式，至於要怎麼規劃及佈局？下週我會再寫一篇投資股市、房市兼具的策略讓大家參考。

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