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《「我是有錢人」迷思738》告訴年輕人「要買房,而不要租房」,一定是正確的建議嗎?

台灣房價所得比超過全球標準,對年輕人而言買房相當困難。聯合報系資料照
台灣房價所得比超過全球標準,對年輕人而言買房相當困難。聯合報系資料照

前一、兩星期,網路上有一篇房產達人所寫的一篇,「破解年輕人買不如租」的文章。該文的大意是:年輕人不用擔心買了房之後,萬一失業或減薪了而沒錢還房貸。因為,若遇到緊急狀況,隨時可以賣掉房子,便可以讓自己「安全下樁」。

然而這種說法從財務安全的角度來看,卻完全沒有考慮資源並不多的小資族,其「臨時賣房的房價下跌風險」,以及很重要的「將自備款及租金差額(因為台灣租金報酬率低,同樣房型的每月租金,遠低於每月所還房貸金額)進行投資之後所累積財富」的比較利益。

為了方便讀者了解租屋及購屋的決策差異,筆者實際以自備款300萬元,購買1000萬元房子為例。租屋參考台灣租金報酬率約2%~3%(https://gooptions.cc/房屋投報率多少?/,每月租金為1.67~2.5萬元)的水準,假設租金設定為2萬元。

至於購屋者,則以透過政府最新推出的「青年安心成家方案」,一段式年利率固定1.775%,貸款期間30年,且利息30年不變,每月本息攤還的金額就有2萬5093元(https://ttc.scu.org.tw/memdca2.htm),兩者比較請見下表一。

說明1:以上假設前提為購屋總價1000萬元、貸款7成(自備款300萬元)、使用政府優惠青年安心購屋專案利率(目前一段式機動利率為1.775%:https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01)、假設利率30年不變、貸款年期30年說明2:假設一般房屋的折舊率為2.5%,並採「定率法」折舊(https://web.hocom.tw/h/ServiceDetail?key=5cea2&set=7&cont=232217)註:https://esg.gvm.com.tw/article/31489
說明1:以上假設前提為購屋總價1000萬元、貸款7成(自備款300萬元)、使用政府優惠青年安心購屋專案利率(目前一段式機動利率為1.775%:https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01)、假設利率30年不變、貸款年期30年

說明2:假設一般房屋的折舊率為2.5%,並採「定率法」折舊(https://web.hocom.tw/h/ServiceDetail?key=5cea2&set=7&cont=232217)註:https://esg.gvm.com.tw/article/31489

從上表一可以看出,買房30年後的土地加房屋殘值(約510萬多元),低於用原先只用「300萬元自備款」,進行單筆投資之後的本利和(約728萬多元)。只不過,就算房價30年後,還能賣到1000萬元,但讀者可別忘了,租金與本月本息攤還之間,還存有一段「租金差額」,可以用來進行投資生利。

更何況,因為貸款戶前幾年,幾乎都只是「還利息,少還本金」,所以,賣屋後償還銀行「所償本金」之後,屋主能拿到的餘額其實並不多。所以,筆者又製作了下表二。

說明:自備款及房租差額的投資年化報酬率為3%
說明:自備款及房租差額的投資年化報酬率為3%

以上表二對於在「租屋或買屋間很難做抉擇」人,其實有以下3個重大的決策意義:

首先,不買房之下的「長期投資複利資產累積效果」可能更為驚人。就算25歲年輕人購屋之後,在貸款還清的30年間,都不會面臨賣房子的窘境。只是30年後,雖然手中有一間房子(土地加房子的殘值,大約只剩510多萬元),但手中卻因為收入全都用於還房貸,而沒有閒錢投資及儲蓄。若要將房子賣了以退休養老,實際能賣得價錢,還必須參考當時行情水準而定(有關這部分的比較,筆者日後有機會再另文分析)。

至於「只租不買」的年輕人,這30年間,如果將期初的自備款300萬元,以及每年的租金差額(因為每月房貸還款金額,比每月租金多5093元、一年就可省下6萬1116元)進行單筆及定期定額投資,雖然名下沒有房子,但只要用對方法、不亂投資,年化報酬率只要比銀行定存利息(目前一年期定存利率約1.6%~1.7%)稍高一些的3%(台股市值型ETF的0050,過去20年定期定額下來的年化報酬率約有6%左右),就可累積出1027萬6635元的淨資產。

當然,特別值得讀者注意的是:以上「長期投資可累積龐大財富」的前提,必須是「除了期初的自備款外,每月租金差額(每月本息攤還金額-每月租金)也要納入定期定額的投資」才行。否則,租屋30年的累積財富效果,還是可能不如購屋來得好。

其次,很重要的是:假設手中握有300萬元自備款的小資年輕人,都還不見得「購屋一定賺(臨時賣屋會有跌價風險)」時,一般手邊沒有那麼多本金、借貸金額可能更高的人(例如貸款成數8、9成),還更將面臨高槓桿的風險,不得不慎!

儘管投資報酬率有可能更低,但長期年化報酬率3%,算是很正常而較低水準,很容易達到;但房價在急於脫手要賣時,跌個3%恐怕還有可能是最低水準,亦即:跌幅還可能更多。也就是說,當「房價下跌還可能更多、投報率進一步可以再提高」之下,買屋風險更可能高於單純租屋。

更何況以上試算,購屋者還未包括房屋持有期間的房屋稅、地價稅、購屋仲介佣金支出、代書費、裝潢、買家具等成本。且試算還是以「貸款30年」為例,假設將貸款期間縮短為20年,每月的本息平均攤還的金額就高達3萬4671元。

其所產生的租金差額(貸款-租同等房屋差額)自然也就更高,也代表可以投資生利、累積財富的金額也越多。其最後與購屋間的差異,也會隨著投資時間的拉長而縮小,甚至超過(請見下表三的第12年開始)。

第三,由於每人財力狀況不同,有實際經過數字試算及比較後的建議,才是真正負責任及可行的方法。根據以上的試算,只有「假設租金報酬率高、房貸利率持續走低,以及房價大幅上漲」之下,購屋才有可能會比租屋要划算。例如在「投資年化報酬率不變(3%)」之下,假設房價下跌跌幅度低於3%,買房也許就比較划算。

但相對的,假設房價下跌超過3%,租屋則可能比買房划算。又例如在房價下跌幅度不變(3%)下,假設「投資年化報酬率超過3%」,則租屋會比買屋划算(請參考下表四)。

表四、貸款700萬元、30年,且房價漲、跌或維持不動之下,當投資年化報酬率只有3%時,不同賣屋年期的「投資(租屋)-售屋淨額(購屋後臨時賣屋)」淨資產比較:

說明1:以上假設前提為購屋總價1000萬元、貸款7成(自備款300萬元)、使用政府優惠青年安心購屋專案利率(目前一段式機動利率為1.775%:https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01)、假設利率30年不變、貸款年期30年說明2:自備款及房租差額的投資年化報酬率為3%
說明1:以上假設前提為購屋總價1000萬元、貸款7成(自備款300萬元)、使用政府優惠青年安心購屋專案利率(目前一段式機動利率為1.775%:https://www.tcb-bank.com.tw/personal-banking/loan/mortgage/policy-loan-01)、假設利率30年不變、貸款年期30年

說明2:自備款及房租差額的投資年化報酬率為3%

有人也許會說,薪水不可能固定不變。買房之後,還可能因為薪水逐年調升,而有另外的投資本金。但不要忘了,當假設條件必須一樣之下,租屋者的薪資,也勢必逐年同幅調升。那麼,透過定期定額長期投資、複利效果之下的財富累積,還是有可能更優於單純買房者。

當然,以上「租或買」的決策選擇孰優?孰劣?還得看購屋者在何時賣屋?以其賣屋時的房價有多少?當事人在進行決策時,必須把各種情況及風險,都列入考慮及進行試算才行。

再例如關於購屋自備款,假設不是300萬元,而是700萬元,試算之後的「購屋好」或「租屋好」答案,也就會完全不同。因為在「只貸300萬元」的前提之下,購屋者每月還款金額只需1萬0755元,比租房子(每月2萬元)還要便宜。

只不過,這樣的建議對於初入社會的新鮮人來說,是非常不切實際的。理由在於:這700萬元的自備款,若沒有家人資助,或是收到天上掉下來的禮物,否則,極不太可能成真。

可以這麼說,許多訴求「租不如買」的所謂「專家」,指的是以上這些「資金雄厚(自備款多)」的有錢人,而不是財務已經滿吃緊了,連進行積極性投資以累積財富都不夠的「小資族」。

所以,筆者的總結傾向是:只要現金在手,特別是透握積極穩健投資之後,所累積的流動性最高,可支付各種情況開銷的現金,恐怕更甚於流動性低的「不動產」。

當然,很多專家會跟年輕人說:不買房,老了沒房東願意租房子給你(請見以下的報導:https://topic.ctee.com.tw/superaging/article03.htm)。但個人認為這個答案,卻是有點嚴重誤導民眾之嫌。

因為首先,老人租不到房的問題很多,不能一概而論。其中,「有可能在房子裡身故」固然是房東,不願意租給老人的原因之一(但不要忘了,老年人因生病而亡,房子還不會被列入「凶宅」,現在反而有更多年輕人或中、壯年人,是選擇在租屋處「輕生」,這才會被列為「凶宅」,並降低房屋的價值,但說到底,房東最在意的是「怕老人家繳不出房租,又還可能病死在屋裡」。

其次,只要手中握有滿滿的現金,就算沒有房東願意出租,時下許多養生村,卻是敞開了門,歡迎這些有錢爺奶們的。所以,關鍵重點並不在於「老年人租不到房子」,而是這些租不到房子的老人「沒有錢」。這恐怕是存有「買房以便有地方住」民眾,「人云亦云」、「不求甚解」下的一大迷思。

再者,年紀大了要租屋,也不是沒有方法可解。有此疑慮的民眾,可以參考以下網址所提到的內容(例如透過小孩去跟屋主洽談租屋)。

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