經濟日報社論／房市變數不少 審慎應對

內政部15日發布的資料顯示，2023年第3季全國房價所得比為9.86倍、房貸負擔率為42.3%，兩者皆創歷史新高。台灣的高房價令民眾難以承擔，房價面臨壓力，但另一方面，家戶的高儲蓄率卻能規避房貸違約率過高的問題。

目前我國房價所得比雖偏高，但近十年來增幅並不大。房價所得比的定義是住宅房價中位數除以家戶所得中位數的比例。國際一般以五倍評斷房價是否嚴重負擔不起。在2003年第3季時，全國房價所得比為4.5倍，猶低於此臨界值，但到了2013年第3季時已達8.95倍，只略低於2023年第3季的9.86倍。因此，最近十年來，我國房價所得比增幅有限。

台灣近20年來房價趨勢向上，造成民眾房貸負擔率節節上升。房貸負擔率的定義是中位數所得家庭每月房貸金額，占其家庭可支配所得的比例。國際一般以30%評斷民眾是否負擔不起房貸。從2011年第1季到2023年第3季，全國房貸負擔率呈上升趨勢，且一直超過30%。在 2023年第3季時，全國房貸負擔率為42.3%，且只剩嘉義縣、屏東縣及基隆市低於30%。

近20年來台灣房價上升，並未伴隨房貸違約率增加。房貸違約率的定義是房貸逾放金額相對房貸總額的比例。從2007年第1季到2023年第3季，台灣此比例呈下滑趨勢；最高出現在2007年第3季的1.62%，最低出現在2023年第3季的0.06%。在這段期間我國家戶儲蓄率至少有19.7%，因而規避掉高房貸負擔所潛藏的高違約率問題。

反觀在全球金融危機時期，美國因家戶儲蓄率過低，導致房貸違約潮。美國房價從2006年反轉下降，接下來二年大幅下挫，致使全球爆發金融危機。究其主因是美國家戶儲蓄率過低，無法彌補房價下跌造成的財富損失。在全球金融危機形成的前、後二年，美國房價所得比最高出現在2006年5月的6.8倍，房貸負擔率最高則出現在2007年10月的15.6%。然而，在2007年10月時，美國家戶儲蓄率只有2.2%，最終導致房貸違約率在2010年1月到達11.5%的高峰。

目前我國中古屋房價處於歷史新高，但新屋及預售屋房價卻略微下跌。從實價登錄資料來看，全國房價在2023年第3季較第2季上漲1.82%，不過，上漲主要來自中古屋。至於新屋則因下列兩個打房政策，使得其房價歷史高點出現在2023年第2季。

首先，是2023年1月通過，並於當年7月開始實施的平均地權條例修正案。其中，包含禁止預售屋、新成屋換約轉售，以及私法人購屋改採許可制兩個條款。其次，是2023年9月通過對非自用住宅課徵的囤房稅2.0，其對新屋的不利影響超過中古屋。基於對此二政策的預期，民眾蜂擁在2023年第2季購買新屋。

根據國泰建設的可能成交價指數，全國新屋房價在2023年第2季較第1季上漲4.9%，但到了第3季則較第2季下跌1.27%。

展望未來，影響我國房價的正負因素皆有。首先，近來通膨降溫導致央行不再升息，甚至之後也可能隨美國聯準會降息，此會激勵房價上漲。

其次，國內死亡人數超過新生兒人數已從2020年的7,900人，增加到2023年的7萬人。而人口減少的趨勢，會降低民眾對住宅的需求，從而引導房價向下。

最後，總統大選後兩岸關係混沌不明，即使兩岸貿易近來已漸減少，但2023年時大陸市場仍占我國出口額的35.2 ％。若大陸於近期大幅縮減給予我國ECFA早收清單的項目，則勢必對相關行業造成負面影響，從而不利房價表現。