台北市房價高不可攀，現在的年輕人想在台北買房，已是遙不可及的夢想，大多選擇當租屋族，不被沉重的房貸綁架。但是在市區租屋成本也不低，長期下來真的划算嗎？數學專欄作家賴以威推算公式，利用案例分析，比較買房和租房的「居住成本」。使用者可自行輸入數值試算。

35歲的志明與怡君結婚3年，因為工作關係，在台北市大安區租屋，位於敦化南路的20坪電梯大樓每月租金約30000元。長輩勸他們不如買房、拿租金去付貸款比較划算，兩人努力存錢，加上長輩資助，手上約有300到400萬元的自備款。以實價登錄大安區每坪單價約89.63萬元估算，20坪房屋總價約1792萬元。若同樣以居住20年計算，買房和租房哪種選擇比較划算？

上面試算採用的指標為「居住成本」，有別於一般單純比較租金和月繳貸款，居住成本是指住在這間房子N年下來，總共得付多少錢。

租房的居住成本比較簡單，包括房租和相關開銷，以及若將房租和相關開銷拿去投資，對應會失去的預期投資獲利（也就是機會成本）。買房的居住成本比較複雜，包括了頭期款、貸款、仲介費、這些費用對應的機會成本。乍看之下這些開銷很大，絕對不是房租能比擬的。

然而，買房的開銷最後會換來一間房子。因此要把開銷的總和扣掉N年後房子的市值，才能得到買房的居住成本。

實際試算後可發現，買房跟租房的抉擇關鍵在於未來房市。以大安區20坪、居住20年的例子來看，當固定所有數字，只調整房屋增值率時，可以得到以下這張圖：

這張圖表示，當房市很好，住了20年後賣掉的中古屋，價錢可能比當初買進時還要高。這差價不僅比總貸款的利息高，甚至可能賺錢。以4%來說，房價約是漲2.2倍，買下這棟房子，相當於帶來每個月4.6萬元的收入。

反過來說，當房市持平且假設1%的折舊率，房屋增值率即為-1%，平均每個月就得付出5萬多的代價。因為20年後的房價約只有當初入手的8成，總開銷除了貸款利息外，還得算入虧損的20%房價。倘若跌幅高達4%，20年下來跌至原來的房價4至5成，這時每個月住房的代價將近8萬。相對地，「月租金3萬元起跳，每年成長1%」的租屋方案，20年下來連著機會成本，平均只需支付每月3.6萬元的居住成本。

事實上，在不考慮機會成本的情況下，買房與租房的抉擇即是「租金支出」與「貸款利息支出和房屋折舊」的比大小。倘若後者較高，就是租房划算；反之則是買房划算。台灣近幾年的房屋不僅不折舊，還坐地起價，導致「利息支出和房屋折舊」的總和可能還是負的（住了幾年房子轉手賣出還賺錢）。但當房市不再看好，高房價的高貸款利息，加上房市不景氣時折舊的負擔。純粹以數字來看，租房就是相對合理的選擇。

延伸閱讀：買屋或租屋，二十年後哪個換來一場空？

根據《好房網》今年5月針對「買房好，還是租房好？」進行調查，有73%民眾認為買房比較好，顯示儘管房價高漲，絕大多數人仍想買房。但對薪水不高的年輕人來說，哪些地區的房子是他們負擔得起的？以下利用實價登錄全台各區每坪房價推算，建議你合適的購屋地點。

以志明和怡君的例子分析，根據上面試算結果，以20年為期，當房屋增值率為-1%時，在台北市大安區租房比買房划算。不過買房還必須考量自備款是否足夠、以及家庭的房貸負擔能力。

志明和怡君兩人每月薪水加起來約9萬元，以一般建議每月房貸支出不超過家庭收入的1/3為原則，每個月可負擔3萬元房貸。以貸款成數70%、貸款年限20年、年利率2%計算，總價多少錢以下的房屋適合他們購買？若考慮到房價較低的新北市買30坪的房屋，哪些地區符合他們的預算？

根據上面試算結果，以志明和怡君的薪水和房貸負擔能力，很難在台北市和新北市區買到心目中理想的房子。新北市較外圍的郊區（樹林、淡水、八里、三峽等）可符合他們的購屋預算，但必須考慮交通、生活機能等其他因素。顯示目前年輕家庭想在雙北地區買房仍相當困難。

根據內政部營建署2015年第1季統計資料，六都中除了桃園市以外，房價所得比和房貸負擔率皆創下2002年有統計以來新高。台北市房價所得比達16.16倍，表示民眾要不吃不喝16.16年才能在台北市買的起房；台北市房貸負擔率達68.63%，等於房貸占每月家戶所得近7成，這兩項購屋痛苦指標均為全國最高。

細看各縣市房貸負擔率數據，除了台北市達近7成外，新北市也上升至55.27%，代表在新北市貸款購屋，必須付出每月家庭可支配所得一半以上繳房貸，大幅超過合理的貸款負擔率30%。而一般認為合理的房價所得比為3到5倍。

對此，政大地政系教授張金鶚表示，因為房價所得比和房貸負擔率計算取的是中位數房價和家戶可支配所得中位數，可能因為樣本數不同出現落差，例如調查當季剛好出現總價較高的豪宅交易，就會造成中位數房價偏高。

德明財經科技大學副教授花敬群也指出，房價所得比創新高並不代表房價還在上漲。不過，可看出雙北地區現在房價仍超過一般家庭的合理負擔範圍。

房價飆漲，實質薪資卻倒退，是年輕人買不起房的關鍵原因。根據主計總處統計2015年1到5月上班族經常實質性薪資3萬7489元，雖然是近6年新高，卻仍未回到2009年金融海嘯前水準，更比2000年的3萬7805元還低。反觀台北市房價從2000年平均單價25.7萬元，漲到2015年第2季的90.1萬元，薪資凍漲15年，房價卻飆漲3.5倍，買房難上加難。

觀察近15年台北市房價變化，2000年台北市預售屋或新成屋平均單價25.7萬元，在台北市買30坪的房子，總價只要771萬元，以當年上班族每月實質經常性薪資3萬7805元計算，購屋者不吃不喝17年可付完貸款。

如果現在想在台北市買30坪的新房子，以2015年第2季平均單價90.1萬元計算，總價要2703萬元，今年1到5月上班族每月實質經常性薪資3萬7489元，購屋者必須花60.1年才能還完貸款，等於比15年前多花43.1年的薪水，才買得到相近的居住空間。

政府打房、市場力量發酵，房市成交量急凍。觀察2013年到2015年第2季建物買賣移轉棟數，台北、新北、桃園、台中和高雄皆呈現下滑趨勢。以台北市來看，最高點落在2013年第2季的1萬846棟，之後開始衰退，今年第2季跌至6583棟，比去年同期下跌2成以上。新北、桃園跌幅也都超過2成，台中、高雄下滑逾1成，顯示整體房市交易進入冰河期。

政府自2010年起頻頻出招打房，市場在預期心理下，成交量萎縮，民眾最關心的房價也開始出現鬆動，根據信義房價指數，台北市今年第2季房價指數為289.6，季減幅4.1%、年減6.6%。新北和桃園今年第2季與前季水準相當，但都比去年同期微幅衰退，顯示北台灣房價已開始回跌。

政大地政系教授張金鶚表示，現在房市已開始往合理的方向調整，量縮之後再來價跌，從市場景氣循環來看，這一波漲勢從2003年SARS低谷到去年，漲了11年，現在房市開始向下走，預估收縮期也不會太短，至少連跌5到7年、跌幅2到3成。

房價看跌，對自住客來說，現在是買點嗎？德明財經科技大學副教授花敬群分析，從去年下半年開始房價已呈現緩跌趨勢，預估未來5年房價都會下跌，因此現階段「等待是最好的購屋策略」，想買房的民眾可再觀望一陣子。

住展雜誌企研室經理何世昌則認為，要看個人購屋需求和負擔能力，因為很難預測房價何時會探底，建議自住客若資金足夠，現在就可開始看屋。負擔能力不足的民眾，可先以租代買。

信義房屋企研室經理曾敬德也表示，要看民眾心態，若是有自住需求，現在時機點比過去一年好，因不景氣建商好議價，民眾相對好買好挑。若有看到合適物件、且價格比之前划算，便可考慮進場。