到底要買房還是租房?掌握「財富逆思考」打破常識,更快財務自由!

重新審視最大成本─居住費用│到底要買房還是租房?

要買房還是租房的討論,因為牽涉到每個人的價值判斷,所以無法斷定哪種選擇較佳。這一節筆者想從「金錢的才能」這個視角出發,以經濟合理性對這個議題來做一番思考。

要把房子當作具有經濟價值的不動產來思考的話,首先得把「所有」和「利用」分開來看。

因為在這個時代,人們已經不太可能一輩子都住在相同的地方了。我們可能會換工作,遭遇到自己任職的公司被併購,或公司大樓面臨拆遷、移轉等事情。隨著孩子出生、上學、獨立等不同的人生階段,我們對房子的空間配置、大小以及地點的需求,也會有所改變。人生之中,會有想住得離公司近一些,以便縮短通勤時間、把心力集中在工作上的時期。也會有想住在郊外的自然環境中,或者在國外養育孩子的時期。

圖/Pixabay
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一旦自己的喜好改變了,穿搭的風格也會改變。就像人們會配合T P O (TPO是Time(時間)、Place(地點)、Occasion(場合)這三個英文字,取第一個字母所形成的略語。有懂得依時間、地點、場合來行事的意思。) 來改變自己的服飾和髮型那樣。

事實上,既然人生中的T P O都會改變了,那麼還抱著「因為我住在那裡,交通上有困難」、「從家裡出發不太方便」之類的想法,只會讓自己受到居住環境的制約,限縮了生命中可能出現的選項。為此,首先我們要改變自己的認知,給「住處」一個新的意義:為了「最佳化」自己的經濟活動和生活風格,而必須積極去做選擇的東西。

選擇租房就是選擇自由

為了讓自己能積極地挑選住處,最輕鬆的方式莫過於租屋了。我有一位當老闆的朋友,他每個月會花數百萬日圓,來支付在六本木新城和東京中城 Residences的租屋費用。為什麼他願意這麼做呢?因為他想替自己打造一個能集中精神來工作的環境。

若是買房子的話,還有需要辦理的手續,但租房的話,即刻就可以入住了。而且既不用出席管理委員會的會議,也省掉了支付固定資產稅的煩人事。要是公司的業績衰退了,那麼就換到租金較便宜的地方即可。

我的友人中,還有一位趁著孩子滿兩歲時,在長野縣租了一棟獨棟房並移居到當地。因為他希望孩子到上小學為止,能在大自然中成長。為此他還離開公司,成為一名自雇者。

除了上述這些原因外,只要覺得房子的設備老舊不好用了,對租屋者而言,無須重新裝潢整修,搬個家問題就解決了。

要是住處附近有可疑人士出沒、治安不佳,或是因都市開發導致交通的便利性變差了,也能立即應對。

因此可以說,選擇租屋就是「選擇自由」。

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把不動產變成有金流的資產

租屋的缺點,在於得繳納房租,應該有不少人覺得把錢拿來付房租挺可惜的吧。話雖如此,也有很多人因為買了房子,反而限制了自己的行動範圍。之所以會發生這種事情,是因為許多人都以「新屋」、「空間寬敞」、「自己買得起」以及「價格還算便宜」,做為購屋的條件。我認為購屋時,應該兼顧「資產形成」 與「移動自由」,這樣最為理想。

重要的是去認清「不動產的根本價值」,然後才做選擇。

不動產的根本價值除了「住得舒服」外,還有「能高價租出去」及「可以賣個好價錢」。從結果來看,所謂具經濟價值的不動產,要的就是「收益性」和「變現性」這兩個條件而已。「付房租很不划算,買房才會形成資產」,只因為房仲業者這樣一句話就被說動的人,對業者來說實在是絕佳的推銷對象。

另外,面對一些不去動腦思考的顧客時,使用像是「充滿綠意」、「適合孩子的成長」、「體面大氣」、「有品味」、「高品質」等抽象的詞彙,或「耐震」、「電氣化」、「外部隔熱」等強調功能面的字詞,更能打動他們。就算是價值很低的物件,只要使用些廣告的手法,就能輕易實現對高價的正當性訴求。

以上這些,是只要站在賣方的立場來思考,就能立刻明白的事。

只要是地點條件良好,價格也與市場相符的物件,就算不用一堆話術來推銷,想買或想租的人仍會絡繹不絕。然而如果一個物件缺乏資產價值的話,就只能用聽起來好像很棒的抽象形容詞,或該物件所具有的功能性來粉飾門面了。

當然,若這些物件能「高價租出去」或「賣個好價格」的話,還可以另當別論,然而事與願違的例子卻相當多。

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地段好壞,比房子本身更重要

那麼什麼樣的物件能「高價租出去」或「賣個好價格」呢?先決條件,是得有「願意出高價來租屋」以及「願意出高價來購屋」的人才行,亦即物件需要位於具有人氣的地段上。

不論是能高價租出或售出,成立的條件都必須是「這裡是高收入者想住,或已經在這裡生活的地區」。如果物件沒有位在租金和買賣金額都高的優質地段,那麼談什麼資產價值都只是空話而已。

正因如此,你要了解,比起挑選物件更優先的,應該是挑選地段。

之所以這麼說是因為,當你在今後將走向衰退的地段買了一棟優質的房子時,就已經預告了不會有人來向你租屋或買房的。在沒有發展前景的地區購屋的話,不但房子的資產價值會減少,還得背負風險,可能付出了數千萬日圓,卻只換來一堆不值一文的水泥。

有歷史且都市機能完備的,才是好地段

這裡讓我們來看看街區形成的歷史,以及有哪些人在那裡生活吧。

以東京為例,提到高收入者所聚集的地區,最有名的當屬惠比壽、代官山、麻布、六本木、中目黑、青山、神宮前、番町等地。偏郊區的則有二子玉川、自由之丘、田園調布等地。這幾個地方的共通點在於,不只聚集了充滿多樣性的年輕族群,已組成家庭的人也能安居於此,是兼容並蓄又成熟的區域,因而能成為人人都嚮往的生活空間。

正因為符合了離職場近、飲食和購物方便(到折扣商店買東西,在上述地方不算是「購物」),在生育、養小孩、醫療、教育、文化、遊憩等所有領域,都能提供高水準的都市機能,所以有錢人才會趨之若鶩。

從教育的面向來看,如果房子買在學習風氣不佳的地區,可能會對孩子的升學產生負面影響。若因此打算送孩子去上私立學校的話,又得增加一筆開銷。

如果是初到一個新的地方,不妨先租房子,在當地住上一段時間,等確定了該地的環境是否能住得舒服後,再來考慮買房會比較合適。

這裡要再強調一次,買不動產就等於「買一個生活圈」。如果你想活用不動產這項資產的經濟價值的話,就要把房子買在租金和價格都高,也就是高收入的人喜歡的地區才行。

雖然很貴是理所當然的現實,但考慮中古屋也是一個可行的選項。

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與其買新房,不如挑中古屋

新公寓和新車一樣,只要有人入住,價格瞬間就會掉了一成左右。原因在於,新房子會把地產開發商的利益也算進去,而中古屋則沒有這項費用。也就是說,要價三千萬日圓的公寓,一入住就相當於瞬間損失三百萬日圓的本金。

如果是金融商品發生連本金都賠掉的事情,肯定會引起軒然大波。然而手頭上的不動產就算價格暴跌,我們卻能老神在在,原因在於我們用眼睛看不到損失。

如果想避免資產價值的損失,那麼中古屋是比較合適的選擇。

買中古屋然後再自己裝修,所花的費用會比買新屋便宜二到三成。

當然購屋前還是得先確定,想買的物件是否符合昭和五十六年(一九八一年)以後制定的「新耐震基準」、管理委員會是否有在運作,以及管理費是否有合理的積累。就算在東京都的中心地區,其實還是有不少價格合理的中古屋。

「想買漂亮的新屋」、「想買大房子」,會以這些理由來挑選房子的只有兩種人,一是有錢人,一是與資產價值無緣的人。

有房之後,應該思考的資產重組

想要知道自己家的資產價值其實很簡單。只要到附近的不動產公司諮詢「我家現在要賣的話,能賣多少錢」、「我家想要租給人的話,能租多少錢」就可以了。不動產本身其實並非資產,唯有當它能產生金錢利益時才能稱之為資產。在日本,有「土地傳不過三代」一說,因為日本的遺產稅很重,有的人因為不肯脫手祖先們傳下來的土地,而選擇在自家裡輕生。

我認為日本因人口減少加上景氣低迷,將會出現大量的中古屋流向市場。而原本住在郊區的人,會因追求便利的生活,而往東京都的中心集中。

也就是說,那些受歡迎的地區雖然可能會遭遇一時的低迷,但仍會重新站起來。只要所在的位置好,就算房子舊了一點,還是能維持一個好的價格。

相反的,那些位在郊區的物件,價格卻仍有進一步下跌的可能性。

對已經有房子的人來說,可以試著分辨「不動產」和「資產」的差異,賣掉沒有辦法生財的房子,購買可以賺錢的物件,藉此來達成資產的重組。

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