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周行一 /如果我是你,會儘快參與都更(下)

圖/聯合報系資料照片
圖/聯合報系資料照片

周行一
周行一
前篇我們提到,關於都更案的誘因,建商與地主幾乎是對立的;而建商的利潤公式可簡化成「新大樓房價×(1-地主分配比率)-建築成本」,土地價值高的地區,地主分配比率高,在建築成本也攀高的情況下,決定都更的主要因素是就是新大樓的房價了。

如果你的房子不在蛋黃區,早點接受都更可能是好的。老舊的房子多為低樓層,樓層愈低,屋主的土地面積愈大,在固定的建蔽率及容積率之下,每個屋主能分到的室內面積即愈大,因此參與都更的誘因比較大;只要房價夠高,建商有利潤,都更即可能成功,但是通常在蛋黃區的房價才夠高。

非蛋黃區的老屋房價不易漲,有幾個原因。

少子化是不易逆轉的趨勢,未來台灣的人口不僅會減少,還會老年化,對新屋的需求將減少;且台灣的外來移民人口數很少,無法形成大的購屋需求;台灣的房價所得比過高,已迫使年輕人在非蛋黃區購買小坪數的房子,而且許多人因長輩幫忙負擔頭期款才有能力買房。由於台灣的所得增加率不高,年輕人不易很快可以換房子。

台灣的高房價房(或是所謂的豪宅)只有少數富豪負擔得起,他們一個人已經擁有多棟房子。依政府估計,現在空屋率為百分之十左右,雖然空屋率很難精確計算,但是基本上房屋數超過家戶數才形成空屋,少子化的情況下,家戶數不易增加。現在買自住房的人多不願買老舊的公寓,新屋多位在離蛋黃區較遠的新開發區,新屋數增加,老舊屋數沒有減少,反映的是台灣財富有愈來愈高比例在房地產,除非大家一致相信房價會一直漲,對房子的需求遲早會鈍化,雖因許多房子為有錢人擁有,他們握有房地產的期間可以很長,但是如果有大的經濟衝擊,他們也會是造成賣壓很大的一批人。

就算你的房子位在蛋黃區,也應該儘量參與都更。每次都更,房屋數都會增加,只會造成未來房價更不易漲,導致以後想要都更的人無法如願,以後當民眾開始了解了這一點,都想參與都更時,都更條件就會愈來愈糟,甚至無法都更。

在未來房子的供給多於需求的趨勢下,早點都更是好的,尤其如果你的房子老舊,老房子的建築安全性低很多,不僅耐震力較低,火災風險也較高,換成較安全的新房絕對有必要;且如果你的房子沒有電梯,年紀大了以後爬樓梯會很辛苦。

房子其實是買來住的,不要想它的金錢價值,好的居住品質可以帶來的人生喜悅,遠比將來可以留給後代多少錢實惠得多。而且新房子也比老舊房子環保,有新房子住,又可以幫助下一代的環境永續,不是很好嗎?只要建商不貪婪,提出的條件合理,就接受都更吧!(作者為政大財管系教授)

(註:本文特別感謝同事陳明吉教授與我做相關的討論)

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