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葉銀華/當個別風險遇到系統性風險

房市過熱,央行可能會推出打房的措施。圖/聯合報系資料照片
房市過熱,央行可能會推出打房的措施。圖/聯合報系資料照片

葉銀華
葉銀華
近來有關中央銀行對不動產市場的看法與約談銀行業者,可以用來解釋個別風險與系統性風險之差異的現象!央行副總裁認為房市過熱,恐傷害長期經濟成長,而使媒體報導央行可能會推出打房的措施;而本月中旬央行連續兩次約談銀行業者,要求做好不動產放款風險控管,以及強調銀行應該兼顧企業社會責任,引導資金投入實質生產活動。

央行副總裁陳南光撰文指出政府應該在房價上漲預期形成前,超前部署避免負面作用;本月初更明確指出房地產市場雖有助於現時的經濟成長,然而由於台灣的金融循環比傳統景氣循環長、且波動更大,一旦等到銀行不動產逾放比率上升(落後指標)才採取行動,已經來不及了。他指出房地產市場過熱有四項負面效應,包括:對金融穩定的威脅、資源配置的扭曲、長期經濟成長的損害、加大社會貧富差距。

本月中旬央行新聞稿指出銀行不動產放款之配合辦理的四項重點:首先,應落實授信原則、嚴審貸款條件,特別是對投資客。其次,對於借款人要求提高貸款成數、延長寬限期或貸款年限等案件,宜加強風控措施。再者,要求銀行辦理建築貸款,應將相關動工興建時程、資金用途等納入授信條件,並強化貸後管理。最後提醒餘屋貸款應落實資金用途查核及貸後管理等。上述重點主要是強化授信的風險控管,尚未有明確的限定措施,屬於比較軟性的措施。

一些銀行業者則認為房地產放款有抵押品,只要控制好貸款成數,風險應在可控範圍;而且銀行資金浮濫,總比信用放款好。上述的論點僅及於個別風險,一旦房地產泡沫化,銀行不動產估價可能偏高,再加上額外給予的信用放款,致使貸款成數的控制破功。再者,此時投資客眾多,他們有很高的槓桿倍數,一旦房價反轉,將有連鎖反應,致使逾期放款比率俱增。當政府看到帳面逾放比率上升,其實為時已晩,接下來如滾雪球般現象;而且是大部分銀行逾放皆增加、不動產法院拍賣數量驟增、價格快速下降,侵蝕許多銀行的淨值、有可能有資本嚴重不足現象,形成金融系統性風險。

房價所得比偏高,已經不是單一層面的議題,牽涉金融系統性風險與一般民眾買不起房子的社會議題。房價泡沫的形成原因多,包括:金融體系錢太多、貸款利率與相關持有成本太低、銀行未做好風險控管等因素。要處理此一棘手問題,倘若只是宣示性動作其實效果很弱,特別是目前房地產價格持續上漲、貸款利率持續下降的階段;但是一旦有比較果斷的明確措施,有可能使房價開始下跌、影響相關公司股價,此時將感受到各方的反彈、亦影響執政者眼前政績,將迫使出手的政府單位縮手。

要處理不動產市場過熱的議題,並非易事,要有烹小鮮的細膩。必須執政黨有共識,且啟動跨部會合作,包括:央行、金管會、財政部、內政部,推出可遏止炒作與對房價上漲有限速的措施;並且增強社會的溝通,取得民眾支持,方能竟其功。(作者為交通大學財務金融研究所教授)

房地產 信用 建築 內政部

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