讀家觀點／升息不只看房價 更要看居住負擔

央行將於明日召開理監事會，升息是否加重房市修正，引發關注。然而，討論不應停留在利多利空。真正的政策考驗，是能否降低金融風險，同時避免合理居住需求承擔過度代價。

信用管制影響貸款取得，升息則影響償債能力。以貸款一千萬元、三十年本息平均攤還試算，假設房貸利率完整上調半碼，由百分之二點五升至百分之二點六二五，每月約增加六五三元。這不是小幅升息就必然引發崩盤的證據，卻提醒我們：對頭期款不足、所得成長有限的家庭，資金門檻與月付壓力必須合併評估。

但房市降溫不能簡化為全面缺錢。央行六月指出，不動產貸款集中度由二○二四年六月的百分之卅七點六降至今年五月的百分之卅五點二，期間貸款餘額仍增加。政策爭點因此不只是總量鬆緊，更是信用如何分配，不能將多屋投資、自住購屋與正常興建需求混為一談。

美國經驗顯示，升息可能同時壓低交易、阻礙可負擔性改善。美國聯邦住宅金融局一份二○二四年工作論文估計，低利固定房貸使屋主不願換屋的「利率鎖定效應」，讓二○二二年第二季至二三年底少了約一三三萬筆交易，並因供給減少推升房價。這不是台灣的直接預測，而是提醒：成交冷清不等於住宅更容易取得。

英國則呈現政策傳遞的時間落差。英格蘭銀行二○二五年七月報告當時推估，未來兩年固定利率到期的典型自住借款人，每月還款將增加一○七英鎊，約百分之十四。即使政策利率已開始下降，過去升息的壓力仍可能在換約時浮現。房市不能只看下一次利率決策，更要看家庭何時真正承受成本。

從這些經驗推論，台灣應防範的是負擔與信用條件同時惡化，而非將所有價格修正都視為危機；也不能因營建成本上升，就認定售價只漲不跌；成本並非成交價格的保證，需求與現金流仍是市場調整關鍵。同樣地，不宜僅憑經濟成長率，預告某年某季必然落底；應檢驗就業、所得及購屋負擔是否實際改善。

因此，若物價情勢確有升息必要，央行仍應依物價與金融穩定目標決策。但不應為維持房價而放棄升息，也不宜將升息綁定全面鬆綁信用管制。應持續約束高槓桿投資，並要求銀行提高審貸透明度，依還款能力合理配置自住融資。

政府更應同步改善可負擔住宅與租賃供給，公開追蹤核貸成數、等待時間、償債負擔及區域庫存，而非僅用交易量判定政策成敗。健康的房市，不是急著重返多頭，而是價格能調整、信用能流動、家庭住得起。