避免青安3.0成房價推手

行政院通過「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」（簡稱新青安3.0），實施期間自今年八月一日至二○二九年七月卅一日，以「減輕負擔」、「快樂婚育」、「精準對象」、「完善機制」四大主軸推動，並增訂借款人年齡未滿五十歲、借款人年所得未滿兩百萬元，及房價限額等規定。

在高房價及住宅可負擔性沉重情況下，優惠房貸雖可降低購屋門檻，卻可能進一步推升房價。如何在協助青年及首購家庭實現居住需求，與避免住宅市場過度升溫之間取得適當平衡，政府應從住宅可負擔性改善、金融資源配置效率、購屋族群受益情形及住宅市場影響等多重面向，持續檢視青安貸款政策的成效。

依財政部統計，截至今年六月底，青安貸款（含新青安）累計撥貸戶數逾五十一萬戶、累計撥貸金額達兩兆七千多億元，其中新青安貸款在不到三年期間，累計撥貸戶數已達約十七萬戶、累計撥貸金額已達原青安貸款累計撥貸金額的百分之九十。二○二四年新青安貸款撥貸戶數年增率高達百分之廿，卅九歲以下借款人占比高達百分之七十三，顯示新青安貸款確實有效吸引青年及首購族群申貸，並提高其進入住宅市場的機會。

依據監察院調查報告，新青安仍有違反自住規定、人頭戶方式申貸及短期持有轉售情形，建議金融機構持續強化貸前授信、貸後追蹤及異常案件查核外，亦應建立跨機關資料勾稽查核機制。此外，新青安貸款者集中於年收入五十萬至一四九萬元者約七成，亦有十八歲至卅九歲且無收入者申貸。若以新青安貸款金額一千萬元試算，家庭年所得至少須達九十六萬元，始為相對合理的還款能力，建議金融機構授信審查機制亦可適度納入金融資產、保險商品、汽車等動產，建立更完整的住宅負擔能力評估機制。

借鏡世界各國的優惠購屋政策，採多元住宅金融工具，透過儲蓄、直接降低購屋價格、提供公共住宅供給等，而非僅提供優惠房貸。如南韓推出「青年住房夢想貸款」政策，結合「青年住房夢想訂閱帳戶」制度，建立「先儲蓄、後購屋」的優惠購屋政策；新加坡透過公積金制度，結合公共住宅供給與優惠融資之制度設計，協助中低所得家庭購買新建組屋及轉售組屋。

英國實施首次購屋計畫，提供家庭年所得八萬英鎊以下，以市價百分之卅購屋折扣，購買廿五萬英鎊以下的房屋；美國聯邦及各州政府透過政府擔保、貸款保險、二級房貸市場及市場化融資機制降低購屋門檻。

台灣住宅市場已逐漸形成「高房價、高貸款、高負擔」的結構，新青安貸款主要協助購屋者的「資金取得能力」，而非提升「住宅可負擔能力」；若房價持續上漲、貸款額度提高、貸款年限延長及寬限期放寬等措施，可能使住宅負擔轉化為長期債務負擔，形成「買得到房，但負擔更重」的現象。

政府應建立住宅階梯制度，透過社會住宅、包租貸款制度、租金補貼及購屋貸款政策，有系統性的保障民眾居住權益，使購屋優惠政策能真正協助「買不起，但有負擔能力」的自住首購家戶；政府及金融機構應建立更完善的政策績效評估機制、落實查核機制及授信審查制度，以提升住宅補貼資源配置效率。