讀家觀點／都更天價 居住正義警訊

近日實價登錄揭露，台北市東區某老舊大樓一樓店面高價成交，若單以持分土地換算，每坪土地價格接近新台幣兩千萬元。這不只是精華區店面交易新聞，更是台北都市更新、土地資本化與居住正義高度緊張的警訊。

從市場面看，精華區土地稀缺、持分整合困難、重建後潛在價值龐大，確實可能推升關鍵持分價格。但從公共政策角度看，都市更新若逐漸變成「誰掌握關鍵持分，誰就能取得高額溢價；誰有資本，誰就能主導更新方向」的土地金融遊戲，便會偏離制度原本目的。

都市更新條例明定，都市更新目的在於促進都市土地有計畫再開發、復甦都市機能、改善居住環境與景觀，並增進公共利益。重建也不只是拆除舊屋、興建新樓，還包括住戶安置與公共設施改善。因此，都更不能只被理解為提高土地價值與創造銷售利益的開發工具，而應是一種兼顧安全、居住、社區與公共利益的都市治理制度。

真正值得追問的是，更新之後，誰能留下？誰能回來？誰享受捷運、商圈、公共建設帶來的土地增值？又是誰被高房價、高租金、高管理成本排除在原生活圈之外？當土地整合成本高到每坪近兩千萬元，這些成本最終往往轉嫁到未來的房價、租金、店面租金、權利分配中。結果可能是建物更新了，城市卻變得更難居住；環境改善了，原居民與小型店家卻被迫退出。

這正是居住正義的核心問題。居住正義不是反對都市更新，也不是否定市場交易，而是要求公共制度不能只服務於土地升值。都更案享有容積獎勵、程序協助、公共建設外部效益、都市計畫支持等優惠，就必須承擔相對應的公共責任，包括可負擔住宅、原住戶回歸、租戶安置、小店家延續、公益空間及土地增值回饋。

政府面對這類天價持分交易，不能只會說「依法交易」。依法只是最低標準，公共利益才是都市更新的正當性來源。未來精華區都更案，應把更新後房價與租金、原社群回歸可能性、公益回饋比率、權利變換公平性、弱勢保障等條件納入審議；否則，都更將從追求都市再生淪為「城市階級重組」。

台北不是不能都市更新，而是不能讓更新後的城市只剩高資本者能進場。真正進步的都市更新，應追求城市更安全、更宜居、更公平，而不是讓老舊社區成為高價開發的原料。公共政策不能只替土地升值服務，更應替一般小市民在城市中留下生存的位置。

可支撐「都更具有公共利益、居住環境改善與住戶安置目的」的法規依據有：都市更新條例第一條明定，公共利益與居住環境目的；第四條則將重建連結到住戶安置與公共設施改善。內政部不動產資訊平台也顯示，台北市與新北市等地房貸負擔率仍高，足資證明高價土地整合加劇了居住排除與不正義。