多元住宅光譜 應納整體評估

近日桃園推可負擔住宅引起住房議題討論。近十年住宅政策的執行措施可區分為：供給面的社宅興建與包租代管；以及需求面的房貸利息補貼與租金補貼。而在純租買兩個市場端點間的住宅光譜，可能存在其它形式則包括：地上權住宅、可負擔住宅等。

觀之可負擔住宅的目前設計，於供給面係結合近期「大眾運輸導向發展」的土地開發新趨勢，以提高容積的捐建等獎勵方式要求建商在捷運站周邊的開發案，配置一定比例的可負擔宅，並對需求面的購買與後續轉售做資格限制等，以免重蹈「合宜住宅」曾發生過的流弊。

合宜宅係於二○○八年全球金融風暴後，跨國的央行普遍實施低利率的貨幣政策，產生的不動產價格高漲，在民怨壓力下二○一○年行政院推出出售式的公宅。後因這類公宅的轉售套利、資源無法循環利用等缺失，尤其是衍生種種規避手法，致使監院於二○二一年提出糾正案，認定合宜宅政策事前防範失周、事後監管消極，導致重大經建計畫淪為套利工具。

儘管目前條例草案係透過「封閉型交易市場（承購人須符合特定資格）」、「防止炒作限制（市府有優先買回權且依訂定的固定評價公式買回）」等設計來防弊，但從最上位具指導性的住宅政策目標來看，早年的目標設定在住者「有」其屋，之後則改為住者「適」其屋、故執行工具聚焦在租市的法制化與租補等。

由此觀之，可負擔宅是否走回之前「強調有其屋」的老路？亦即住宅階梯的梯頂「進入自有的住宅市場」是否為未來住宅政策的終極目標，值得深思；從另種角度思考，其或可視為「多元住宅光譜」下的實驗形式之一。不管是採哪種觀點，政府應對政策的各種執行工具，做公平與效率等多面向的整體評估。

儘管蔡賴兩位前後任總統，於前述及「供需兩層面衍生出四種的政策執行工具」並無改變；但當下執行工具的重心與資源分配，顯已從社宅的興建移至租補。從住宅光譜的多元化角度來看，執政者可以推出Ｎ種方案來滿足不同的住宅需求，比如面對少子化的國安危機推出「長租型婚育宅」、針對老人住老宅的雙老危機擬有「延壽機能復新計畫」等，以回應人民在不同生命周期可能會面臨的居住困境；但基於景氣循環不確定性下的財源限制，更應進一步規畫執行工具的優先次序以及與政策目標的搭配性，可負擔住宅也應如此。