落實居住正義 首要健全租屋市場

選舉將近，各類補貼政策陸續推出，也引發「大撒幣」爭議。從中央與地方對租金補貼經費分攤的爭論、三百億元租金補貼實施後租屋黑市依舊存在，到即將續推的新青安2.0優惠房貸，以及社會住宅興建目標大幅下修、婚育宅政策與桃園可負擔住宅等方案，都應重新檢視其政策目的與資源配置是否合理。

居住正義的核心不在於政府興建多少社會住宅或發放多少補貼，而在於能否改善更多弱勢家戶的居住困境。住宅補貼應兼顧兩項原則：一是公平，讓相對弱勢家戶獲得較多協助；二是效率，在有限資源下幫助更多有需要的家庭。

目前政府主要住宅補貼方式為社會住宅、包租代管及租金補貼。社會住宅由政府直接興建與管理，能提供較穩定的居住品質與租金保障，對弱勢家戶照顧最周全，但土地取得困難、興建及管理成本高昂；包租代管透過民間住宅媒合出租，代管修繕，可有效利用民間資源，但數量與品質較不穩定；租金補貼則由租客自行尋屋，政府成本最低，但弱勢家戶易被排斥，保障相對不足。

若從照顧更多家庭的效率角度觀察，租金補貼成本最低，效益最高；其次為包租代管，最後才是社會住宅。但若從保障弱勢與落實公平的角度來看，社會住宅效果最佳，其次為包租代管，最後才是租金補貼。因此，住宅政策不能只追求單一方案成長，而應在公平與效率之間取得平衡。

更重要的是，台灣租屋市場長期存在供給不足、租金持續上漲及租屋黑市普遍等問題。弱勢家庭即使領有租金補貼，仍面臨找不到合適房源或遭房東拒租的困境。因此，健全租屋市場、增加出租住宅供給，應是當前住宅政策的首要目標。

從增加供給的角度，社會住宅最直接有效，其次是包租代管。若能配合提高持有成本、落實空屋課稅，並透過包租代管制度引導空餘住宅進入租賃市場，不僅可增加出租住宅數量，也有助於改善租屋市場結構，減輕民眾購屋壓力。

至於近期討論的可負擔住宅，類似過去討論的使用權住宅，本質上屬於一次性的房價補貼。同樣在住宅補貼資源有限下，桃園社會住宅仍有相當需求，假設六十年使用權住宅，原本可以幫助十戶弱勢家戶住六年，如今僅能由一戶相對非弱勢家戶使用，從公平與效率的角度來看，似乎可負擔住宅的推動仍應審慎評估。

考量當前住宅補貼的資源有限，社會住宅明顯不足，居住正義首要任務是健全租屋市場，讓相對弱勢的租屋者獲得保障。住宅補貼政策應回歸「弱勢優先」原則，建立清楚的住宅階梯制度：最弱勢家戶優先入住社會住宅；次弱勢家戶透過包租代管獲得協助；一般弱勢家戶則以租金補貼支持。如此才能在有限資源下兼顧公平與效率，讓住宅補貼真正發揮雪中送炭的功能。