交易vs.投資 房價影響大不同

國內房價在疫情期間快速上漲，在去年達到相對高點，六都及全國的房價所得比皆創下歷史新高。一般民眾面對如此高房價，只能望屋興嘆，房屋買賣交易量也明顯萎縮，但受到去年八月開始實施的新青年安心成家專案鼓舞，首購族紛紛進場，加上平均地權條例修正案對預售屋交易予以管制，部分預售屋購屋者也轉入成屋市場，使得去年上半年逐漸萎縮的成屋交易量又開始成長。根據內政部統計，去年十二月六都會區不動產（成屋）買賣移轉棟數月增一點四％，年增十六％，為近廿一個月新高。而這股交易量成長趨勢是否會再帶動原本在高點的房價又上漲？實值得觀察。

過去對於房價與交易量的研究多著重於價格與交易量之間的關連與相互影響，或是景氣對於房價與交易量的關係。筆者以空間分析技術探討房地產價格與交易量的空間經濟意涵，研究檢視台北市歷年住宅交易資料，利用熱點分析將台北市房地產交易量結合區位，計算出涵蓋長短期、以及包含自住與投資交易頻繁的熱點地區，稱之為「交易熱區」；再以同樣方式計算兩年內即移轉的交易頻繁地區，稱之為「投資熱區」，並進一步檢驗房地產交易熱區以及投資熱區對房價的影響。

北市近十年房地產交易熱區主要分布於早期開發市區以及市郊地區；兩年內重複交易頻繁的投資熱區則主要分布於北市西區之較早開發地區。這些地區與北市核心區相比，則屬於相對較低房價地區。此結果顯示北市較低房價地區的交易頻繁程度明顯高於高房價的核心地區，顯示多數民眾購屋仍選擇較低房價地區。

研究發現，房地產交易熱區與投資熱區對房價的影響有明顯不同。交易熱區不會助長該地區房價上漲，但投資熱區則會帶動房價上漲。因為投資熱區來自房市短期移轉炒作，故會造成房價上漲；而交易熱區則可能因交易標的眾多，相互競爭促使房價下跌。再者，研究發現投資熱區助長較低價位（一千萬至一千三百萬元）房價上漲程度明顯高於其他價位房屋，表示較低價住宅易造成投資炒作且價格漲幅最高。而同時位於交易熱區與投資熱區內的中高價位（三至四千萬）房價漲幅則最高。

筆者的研究結果可提供政府參考。過去央行與相關部會對於各都會區房地產交易的熱區進行選擇性信用管制。實際上，房市的長期交易熱區反應多為自住需求；投資熱區則反應短期頻繁移轉之投資需求。故筆者建議應針對房地產短期投資熱區進行管制。而較低價住宅容易投資炒作，因此相關單位對房價與交易量的偵測應特別著重較低價格的住宅標的，而非以地區平均房價與交易量的關係為判準。