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虛假廣告亂房市 購屋族最虧

示意圖。圖/聯合報系資料照片
示意圖。圖/聯合報系資料照片

近期房市交易熱絡,依據全台六都公布九月「建物買賣移轉棟數」,六都合計為二一三八五棟,月增廿七點七%,然而業者為推銷建案,廣告不實的行為時有所聞。公平交易委員會十月十八日和各縣市不動產開發、代銷及仲介等相關公會,召開「健全不動產市場交易秩序」座談會。

不動產交易金額龐大,從看屋、議價、付訂、簽約、交屋貸款到還款,對很多人來說,都是一輩子的重大決策。不動產建商、代銷業者或仲介商掌握並主導物件大多數資訊,與消費者存在資訊不對稱之狀況,若發生爭議其影響及衝擊極大。因此,業者應站在消費者的立場,充分揭露資訊,避免以不實行銷活動誤導消費者,或以欺罔或顯失公平的賣房行為。

虛假廣告是一種普遍現象,各國依不同的公共和私營機構來執行消費者保護和公平競爭法規。為分析不同制度對社會福利的影響,學術研究以公司在雙頭壟斷競爭環境中進行虛假廣告的可能性作為分析基礎。在對廣告聲明可信度的假設則設定消費者是理性預期的或天真的,前者可判斷不實廣告並理性決策,後者則無法分辨不實廣告,導致消費糾紛。結論發現社會福利最大的法令管制狀態取決於執法成本與兩種消費者占比。若無法區別不實廣告的天真消費者占人口多數,法令規範必須繁瑣且執法強度必須嚴厲,以嚇阻廠商不實歪風,減少天真消費者受騙上當,過多的事後審判造成的福利損失;反之,理性消費者通常足以判斷不實廣告,設定過強的查察機制徒增社會成本。

公平會年報統計,截至一○九年年底,被公平會處分虛偽不實或引人錯誤廣告行為處分案件計有二二四一件,其中不動產業計有六四三件,比率為廿九%。以一一○年統計看來,「虛偽不實或引人錯誤廣告行為」類型的違規到九月為止的統計數量共卅七件,其中「房市交易、建案」部分占了七件,僅次於最大宗的「產品販售」違規。

世新大學產業經濟實驗室所做的資料文字探勘分析中,在所有個別案件的質化資料文字雲中,「建案」這個關鍵字在所有的分類中文章提到的強度僅與第一名的「產品販售」差一次,可見其重要性。其次就交易金額來說,房市交易因金額龐大對消費者影響甚鉅,若真以模型估計的方式計算天真消費者變化,加總的損失政府不得不重視。

廣告不實 世新大學

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