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誰能整合沒立法 政府是都更最大釘子戶

高雄大火釀成嚴重死傷,內政部營建署棒子蘿蔔齊下,加速推動都更、危老重建。 記者林伯東/攝影
高雄大火釀成嚴重死傷,內政部營建署棒子蘿蔔齊下,加速推動都更、危老重建。 記者林伯東/攝影

高雄市城中城大火悲劇,讓都更受到關注。其實「都更最大的釘子戶」就是政府,因為政府沒有將都更的遊戲規則訂立清楚,尤其都更最重要的「整合」完全沒有規定,誰能做整合?整合費用多少?都市更新條例完全沒有規定。

都更雖有稅賦、獎勵值優惠,但因沒有專業的都更整合人員,在合理的整合費用吸引下衝鋒陷陣;加上遇到不同意戶時,雖然都更同意比例已達法令規定,但政府不敢動用公權力強拆,都更很難成功。

都更能否成功,取決於整合是否成功;整合人員在都更案中擔任第一線的重要角色,問題是誰才有資格擔任都更整合人員?都市更新條例沒有規定,任何人不需具備專業知識,都可擔任都更整合人員。實務上,有建設公司開發人員,有專業整合公司,有不動產從業人員包括不動產仲介人員、地政士、土開人員,有熱心的民代、里長、鄰長、地主,甚至也有黑道、流氓在擔任整合人員的新聞報導。

都更整合人員因為沒有受過完整教育訓練,素質良莠不齊,有些整合人員為爭奪已經有人在整合的都更案,會加碼一些不合理的條件,以取悅地主轉過來與他們合作,但大家都在搶奪同一個都更案,就注定了這個都更案失敗的命運。

反觀不動產仲介,雖然仲介品牌林立,但整個仲介交易市場井然有序,偶有交易糾紛,但比例非常低,這要歸功於不動產經紀業管理條例的立法。符合相關條件,才有資格仲介「一間房屋」或「一筆土地」的銷售。但要整合幾十間、幾百間,甚至幾千間房地的都更整合人員,卻沒有任何條件限制,這也是都更很難成功的原因。

再者,仲介人員於仲介成交後,可收取成交金額的六%為報酬。但都更整合人員花了幾年時間後,如果有幸整合成功,整合費用是多少?法令沒規定,很可能白忙一場。令人不解的是,都市更新條例將都更過程所需費用於共同負擔費用表明文規定,但就是沒有都更整合人員的整合費用之提列,故有人戲說都更整合人員是只問付出,不問收穫的義工,但這合理嗎?

另因文林苑陰影,即使都更同意比例已達法令規定,法令也有強制拆除規定;但政府為顧及選票,仍不敢強拆,讓少數不同意戶有恃無恐對抗大多數的同意戶,這種不作為也讓都更無法成功。

希望政府不要再扮演都更的最大釘子戶。除盡速增訂都更整合人員資格及整合費用,對已有明文規定的強制拆除,也能硬起來徹底執行。希望城中城四十六條人命的悲劇,喚醒政府正視這些缺失,否則台灣有超過二分之一的房屋屋齡超過卅年,我們很擔心類似悲劇再度上演!

都更 都市更新 黑道

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