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老屋安全 不是只有拆除重建

城中城大火的慘劇,令人震驚!各界紛紛檢討城中城的火燒問題與因應措施。 圖/本報資料照
城中城大火的慘劇,令人震驚!各界紛紛檢討城中城的火燒問題與因應措施。 圖/本報資料照

高雄城中城大火的慘劇,令人震驚!各界紛紛檢討城中城的火燒問題與因應措施,其中最被關注的是老屋居住安全、弱勢居住困境以及都市更新績效不彰等三大議題,值得再深入探討。

首先,當下該如何解決城中城的建物善後問題;其次,台灣各大都市還有不少類似案例,潛藏許多未爆危機,更要嚴肅面對因應。

有關城中城火燒後的建物善後處理,政府仍應本於職權「依法辦理」。在尊重人民財產權的前提下,先調查釐清相關產權及其改善意願。顯然以目前複雜產權關係,再加上不少投資客,不論是要以「危老」或「都更」條例解決城中城,並不容易。即便政府企圖強制徵收拆除重建,權利關係人的分配認知差異,欠缺絕大多數的產權同意下,將會引發爭議、不斷延宕,甚至對簿公堂,屆時火燒大樓惡貌將長期變成當地不良地標,絕非上策,應審慎評估。

建議政府應先進行建物結構安全的全面檢查,以四十年的大樓,若能透過結構補強,協助並補貼整建維護,以達安全居住無虞,恢復較好原貌,乃為上策。如此不但可減少重建產權價值分配爭議,而且可以較快速效率安置原住戶的正常生活,進而改善鬼樓惡名的都市負面外部性影響。

關於未來類似案例的防範,建議中央與地方合作,多管齊下,以多元價值、多元方案的方式改善居住安全與品質,千萬不要只有都更拆除重建一途。特別是當前都更已被扭曲,只為提高利益價值的分配爭取,而非考量居住安全與品質的提升。根據我們過去研究看到,四十年以上越老舊房屋竟然比廿年的中古屋價格更高,顯示當前在不斷提高容積與租稅獎勵誘因下,利益掛帥反造成都更的阻礙與迷失。

都更資源的分配,不應只在拆除重建,也應重視整建維護的資源提供與成效。另外,都更不應只強調「蘿蔔」獎勵,也要有「棒子」懲罰,同時應立法建立公開透明的第三方公正專業協商與仲裁機制。

面對老屋居住安全,中央政府首先應積極推動老屋健檢工作,而且必須要立法並編列預算,才能完全掌握當前老屋的居住安全狀況。根據我們過去實證研究結果,台北市在一○二年首創的老屋健檢工作成效良好,成本效益極高,更有助於未來都更的推動。可惜郝市府任期屆滿後,該政策不受重視,後繼乏力。

至於弱勢族群的居住困境,首先必須透過租賃條例的修法,要求租屋資訊實價登錄,杜絕租屋黑市,納入地方政府的租屋管理。同時針對弱勢族群居住困境列冊交由社會局提供租屋協助,並透過社會住宅、包租代管及租金補貼等方式給予優先評點的居住協助。政府應可考慮將杜絕租屋黑市所獲取的租稅,部分列為弱勢族群的租屋協助專戶。

最後關於消防公安檢查與管委會的強制立法,前者涉及政府的執法怠惰與人力資源不足,應加強執法並增列預算,這與管委會是否設立不應畫上等號。至於後者,擔心即便立法通過,如城中城般的產權複雜或一般老舊公寓能否順利成立管委會,令人質疑。屆時徒法不足以自行,未來是否就可保障居住安全?值得再深思。

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