晚買會後悔? 慎防房市焦慮症

疫情趨緩,全台房市買氣回籠。圖/聯合報系資料照片
疫情趨緩,全台房市買氣回籠。圖/聯合報系資料照片

疫情漸緩逐步解封,冷凍的房市似有蠢蠢熱絡跡象。尤其業者宣稱房市將有報復性買盤,希望讓自住或投資客擔心晚買後悔,形成房市焦慮恐慌症,未審慎購屋搜尋評估,即匆促進場購屋。

實價登錄2.0剛上路,政府稽查能力有限,業者透過預售屋紅單炒作銷售伎倆,以人頭高價登錄再退訂,造成高房價定錨效果。台灣未來是否因疫情過後產生房市焦慮症,降低購屋搜尋行為,提高房價定錨效果,以致增添房市熱潮,進一步擴大貧富差距?令人擔憂。

周美伶博士和我二○○五年於《管理評論》學術期刊發表「購屋搜尋期間影響因素之研究」,實證結果顯示,購屋搜尋期間主要集中在三個月與六個月,搜尋時間每增加一%,停止搜尋的機率增加零點六九%,顯示大多數人對房屋搜尋時間相對不足,缺乏耐心,尤其房屋異質性高,必須現場仔細觀察,做足筆記功課,多方比較,才好下決定。

此研究結果亦顯示自住者的搜尋期間.是投資者的一點一五倍,兩者差距並未很大,自住者仍可更加審慎,增加購屋搜尋時間。而產品與價格對搜尋時間有顯著影響,若業者能增加產品與價格的資訊透明,將有助於搜尋效率提升。

另外,有仲介服務者的搜尋期間較自行尋找者為長,約一點一二倍,顯示仲介服務仍應加強,以取得購屋者的信任。女性購屋者搜尋期間較男性為短,約零點八八倍,顯示女性較男性重視感性直覺;教育程度越高者搜尋時間也較長,顯示資訊取得能力越多,考慮因素更多,購屋決策較審慎。

房屋價格昂貴,且多有許多不同的議價空間,房屋最後成交價格常受購屋者主觀認知價格影響,學術上稱為「定錨行為」。因為房價的產品、區位與時機差異大,加上購屋者很少購屋經驗,建商或仲介業者的開價很容易讓消費者產生定錨效果。

廖仲仁博士和我二○○五年於《住宅學報》學術期刊發表「搜尋成本與定錨行為對購屋價格的影響」,實證結果發現,由於購屋搜尋成本較高,跨鄉鎮市區購屋者相對於未跨區者需要多支付三點八%的價格貼水;參考價格越高地區,例如媒體或網路由業者提供的訊息(俗稱「業配文」),其購屋者會因定錨效果或參考點偏誤而多支付一%的價格貼水。高價格的購屋者,平均會支付四點九%的價格貼水。

另外,地價上漲率較高地區的購屋者,會誤用自身地區的外推性預期,以為遷入地區也有同等價格增值空間,而多支付約十一點四%的價格貼水。購屋者若尋求仲介服務亦能改善其出價能力,約可降低二點九%的價格貼水,然而,仲介服務在改善搜尋成本與定錨的效果方面並不顯著。

房市蠢蠢欲動,政府各部會應提前部署,嚴格規範管理房市,避免不實資訊的提供,才能促使房市交易效率。建議消費者可多加利用大數據及人工智慧建立的「好時價」公益平台,多方比對個人的房價定錨行為,以避免受到業者不當開價的影響。希望消費者為避免感染房市焦慮症,更要提高購屋搜尋行為,並降低房價的定錨效果。而房市是否過熱的現象,不該是透過炒作產生的假象,各界應審慎看待。

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