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別一窩蜂 認清疫情下房市危機

在本土疫情爆發前,房市相當暢旺,各大案場接連動工。記者宋健生/攝影
在本土疫情爆發前,房市相當暢旺,各大案場接連動工。記者宋健生/攝影

七月實價登錄與房地合一稅2.0政策上路,加上新冠肺炎疫情,造成房市急凍,成交量大幅萎縮,以及房仲的失業潮;接下來是否會產生成交價下跌,形成「危機避市」的等待風潮?或是愛好風險的投資客認為這時候反而是殺價購屋的好時機,應該「危機入市」呢?

有業者認為,疫情過後將會有報復性買盤,現在應是購屋好時機。然而,在當前房價高檔盤整,買方所得未增加,購買力不足,但賣方口袋仍深,資金周轉不是問題,買賣雙方僵持,房價短期變動有限情況下,未來疫情如何發展,仍有許多變數。面對當前高房價及未來疫情與房價的不確定性,未來房價真的會有報復性反彈?或只是「無基之彈」?買賣雙方該何去何從?

疫情持續下,貧富差距逐漸擴大,股市投資形成熱潮,可能帶動房市投資預期心理;但另一方面,因為居家防疫,所得不增反減,造成消費低潮。房產兼具居住消費為主與投資理財為輔的雙重特性,尤其房價昂貴必須高額貸款才能擁屋自有,這與股票純投資且相對容易負擔特性明顯不同。換言之,房市與股市的進場決策應有不同思考,房產是以個人消費偏好及負擔能力為重,股票則是以投資獲利及市場趨勢為主要決策。

令人擔心的是,過去房市受少數投資客影響,炒作房價,引發自住客晚買的恐懼心理。尤其業者類比二○○三年SARS疫情過後房市景氣復甦經驗,鼓勵大家危機入市。然而卻忽略當時與現在不但疫情嚴重程度不同,且房市景氣時機也大不同,更別提抑制房市投機炒作政策也不同。如此時空背景差異,房市未來是否會造成反彈熱潮,仍應有所保留。到底房價昂貴,購屋者是否要冒險一賭未來房價是漲或跌還是盤整?此決策要付出的代價不小,宜保守因應審慎評估。

此時,政府能否透過實價登錄2.0抑制房市紅單炒作及透明預售屋資訊;房地合一稅2.0能否抑制短期及預售屋投資交易;乃至選擇性金融管制能否透過非自住利率的檢討調升,及囤房稅重新檢討實施,到政府其他部會多管齊下,落實執行降低房市投資炒作誘因等政策,至為關鍵。反之,若因投資者既得利益團體壓力,認為疫情當前,產業不振,要求政府不能落實政策執行,形成「道高一尺,魔高一丈」的遊戲假象,房市不無可能再掀風潮。

在此同時,消費者的認知亦重要。購屋消費自住,房屋產品,包括通風採光、大小格局、社區鄰里環境等應為首要考量。然而當前高房價,消費者負擔能力有限,小宅規畫且一層多戶產品大量興起,能否符合居住基本需求,甚至居家防疫,不無疑慮。換言之,消費者購屋決策,在個人需求偏好及負擔能力下,「產品」本身遠比未來不確定性「時機」更重要,若只為可能的投機需求而買到不適合產品,將更得不償失。尤其消費者應認清,購屋只能買進「個股(戶)」,而不可能像股市般可以買「大盤(如ETF)」,房產個案個戶與各地區房市(大盤)整體趨勢有相當大的變異,大可不必一窩蜂跟進大盤時機趨勢,以免賠了夫人又折兵!

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