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房市飆漲 政府應積極作為

今年新冠疫情稍歇後,房價飆漲且遍地開花。圖/聯合報系資料照片
今年新冠疫情稍歇後,房價飆漲且遍地開花。圖/聯合報系資料照片

今年新冠疫情稍歇後,房價飆漲且遍地開花。我們無意否定房地產業對經濟與社會的重要貢獻,但對房價飆漲於國家長期經濟與金融發展可能產生的傷害,以及衍生更嚴重的世代居住不正義,感到非常憂心。

基於健全房市與永續發展,我們提供一些解決房價可能泡沫化的建議。

就治標部分,首先,政府必須清楚展現「捍衛居住正義」的堅定態度。韓國政府連續廿一次打房失敗,房地產泡沫已達到民眾憤怒與動搖政權的地步,此與韓國政府的矛盾立場有關,應引以為戒,千萬不可讓民眾覺得政府的立場搖擺或在「打假球」。健全房市需要央行、內政部、財政部…等相關單位通力合作且多管齊下,不可相互推諉或各吹各的調,建議政府應由一個高階單一窗口(例如國發會)負責,進行房市相關政策的統籌與對外溝通。

其次、建議央行應參考二○一○年六月所進行的一系列針對性審慎措施,立即實施房市選擇性信用管制,尤其對於非自用的自然人或法人購買住宅,應在貸款成數、年限、利率及寬限期等條件上嚴格限制。當前金融機構的房貸成數若搭配信貸多半可達九成以上,加上卅年甚至四十年房貸,此不僅增加金融體系的授信風險,也可能使年輕人終身淪為屋奴,並讓少子化的現象更加惡化。當然,因不同地區房市熱度差異極大,選擇性信用管制的「對象」及如何「因地制宜」必須審慎評估。

第三、加強房市資訊的透明化,尤其是實價登錄資訊揭露的即時性、完整性,以及正確性。龐大實價登錄資訊有多少比例屬於虛偽造假或未被揭露?民眾仍有疑慮。建議應善用資訊科技與大數據分析,對惡意造假而企圖擾亂房市交易秩序者嚴加稽查,並處以高額懲罰性罰款。

第四、加強交易安全與消費者保護,對於廣告不實、惡意誤導消費者、一筆交易竟有公、私及銀行等多份交易價格、虛灌公設,或是預售屋紅白單盛行等房市亂象應嚴加稽查。此外,對於近年因「境外資金匯回專法」所回流資金與金融機構現有龐大資金的流向,政府亦應積極協助與確實監督,避免其淪為炒房幫兇。

房市治本要考量的面向相當多,僅提供以下兩點短期應啟動的可行建議:

一、提高非自用住宅的持有成本,目前國內住宅持有稅的平均實質稅率僅達其市價的千分之一,此乃房價高漲但同時存在許多空地與空屋的原因,建議應督促地方政府提高公告地價與房屋評定現值至接近市價,甚至可考慮透過大量估價方式,統一由中央政府代替地方政府進行評估。此外,在「自用輕稅,非自用重稅」原則下,將地價稅與房屋稅合併為房地稅,亦是值得思考方向。

二、健全出租住宅市場,國內出租住宅數量仍相當不足,且品質也大多不良。建議政府除達成蔡總統「社會住宅八年廿萬戶」的目標外,亦可透過出租住宅品質認證方式,達到良幣驅逐劣幣,進而穩定房市的效果。

所謂「打房」,是打擊房市投機炒作者,而非將房地產業打垮。面對當前房價飆漲,政府應立即有更積極作為,讓民眾能生活在一個可負擔且好品質的居住環境,並達到政府、業者及民眾多贏的目標。

(朱芳妮/高雄科技大學金融系助理教授、江穎慧/政治大學地政系助理教授、李尚華/政治大學地政博士、林旺根/宏國德霖科技大學不動產經營系副教授、章定煊/景文科技大學財務金融系副教授、彭建文/台北大學不動產與城鄉環境系教授、楊宗憲/屏東大學不動產經營系副教授)

房地產 韓國 居住正義 疫情 社會住宅 少子化

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