經濟日報社論／打造可負擔住宅 地上權是解方

桃市府最近推出由建商捐建且具封閉交易的「可負擔住宅」政策，但遭內政部冷處理。此政策雖提供民眾另類公屋選擇，但卻過度補貼中籤戶，且須透過複雜信託制度進行，此事立意良善，但可以有再思考的空間。

可負擔住宅意指政府提供中低收入戶民眾，居住在財務上能負擔的公屋。國際上通常以家戶租金或房貸不超過家戶所得三成，來界定可負擔水準，而政府通常補貼民眾以符合此標準。例如，我國目前對入住社會住宅的中低所得承租戶，僅收取市場租金的六成至八成五。

由於社會住宅租金遠較市場租金便宜，故政府多以抽籤方式決定承租戶。又為使更多民眾有入住機會，政府通常和租戶簽訂三年租約，且最多續約一次。由於社會住宅多不調漲租金，且租客無誘因修繕，故政府後續得花大筆維護費用。

只售不租的可負擔住宅則可規避上述問題。國際上這類公屋有下列兩種型式。首先，是大英國協成員國的共享權益住宅。住戶先購買部分房產持分，但日後可以用市價購買政府持分。其次，是美國各州的社區土地信託。換言之，由地方政府長期持有土地，而由住戶取得建物長期使用權，並支付土地租金。此型式類似於新加坡的組屋及我國的「地上權住宅」。

新加坡政府曾對民間購買大量土地，之後再興建具有地上居住權的組屋。目前新加坡住宅78％是組屋，且新加坡政府雖補貼民眾購買組屋，但並未干預組屋市場的交易價格。

我國財政部則自2010年起，對公有閒置土地採標售地上權制度。因此，目前國內雖罕見地上權住宅，但日後可望大量增加。這些住宅使用年限多為50年或70年，而其售價通常為市價的六成至七成五。例如，麗寶建設今年在北中南各大都會區，陸續推出一些市價打75折的地上權住宅。

桃市府的可負擔住宅則是另類公屋型式。根據其方案，申請者必須同時滿足下列條件：設籍於桃園滿一年、25歲至45歲間、夫妻合併收入介於桃園家戶平均所得的三分之二及平均所得間，且育有未成年子女或懷有胎兒。可負擔住宅的房源則是由建商在特定基地開發時，依都更條例捐建回饋，且桃市府預計以市價一半出售，並擬透過信託方式，限制住宅轉售價格及轉讓對象。

此政策有下列兩個問題。首先，和社會住宅相比，民眾中籤機率大幅減少，但一旦中籤卻可享受龐大利益。可負擔住宅無使用年限，且可以用購買價轉讓出售，故其價值高於「地上權住宅」。由於桃市居民可以用市價一半購買可負擔住宅，故一旦中籤，即可享該住宅市價二成五以上的獲利。因此，除非出現繼承問題，否則中籤戶無誘因出售。

其次，桃市府設計的信託制度偏離信託立法精神。信託制度乃由委託人支付成本，使得受託人在監察人檢視下，當出現符合委託人意願情況下，將受託財產衍生利益移轉給受益人。然而，在桃市府的信託制度下，中籤戶類似委託人，而桃市府類似受託人及監察人，但轉讓條件卻反映受託人的意願。因此，這種制度設計在日後恐窒礙難行。

面對上述兩項困境，桃市府不妨將政策移往「地上權住宅」方向。目前建商推出的地上權住宅房價為市價75％，且購買者每年需支付公告地價3.5％以上的租金。因此，桃市府可考慮將房價降為市價七成或免支付土地租金。另外，由於信託制度難以落實，故不妨讓此種公屋後續進入市場買賣。桃市府並無法以一己之力，解決其多數市民無法負擔房價的問題，但能提供市民常有些微機會抽中「可負擔住宅」，或許可為市民打造幸福的家。