經濟日報社論／社宅政策應以興建為主

賴總統曾承諾，當選總統後將增建社會住宅（簡稱社宅）13萬戶。未料內政部國土署署長吳欣修於2025年底表示，基於「空餘屋過多」、「都會區土地缺乏」等理由，未來八年直接興建社宅將下修至4萬戶，政策重點轉向包租代管及租金補貼（簡稱租補）。

內政部大幅下修社宅興建的目標，引發民團抗議，認為不只是賴總統的社宅政見跳票，「包租代管和租補為主，興建社宅為輔」的調整，更是本末倒置，減少對弱勢團體的穩定保障，不符合居住正義的目標。

首先，盤點核實賴總統在2023年選前的社宅政見，將會在蔡總統的20萬戶社宅（興建12萬戶，包租代管8萬戶）的基礎上，在2025-2032年的八年期間，增加興建社宅13萬戶，包租代管新增17萬戶，共「興辦」30萬戶。另外，租補也會達到50萬戶，合計100萬戶。

於是，內政部於2024年8月提出《百萬戶租屋家庭支持計畫 》。其中，「租補」與「包租代管」已分別核定，唯獨直接興建13萬戶社宅，到了賴總統就職快兩周年的今天，連一戶都沒有核定。當時就引發民團質疑社宅縮水，國土署長後來下修興建社宅，更引發民團的反彈。

其次，所謂的「都會區精華土地缺乏」，與事實不符。因為蔡政府2023年公布社宅用地精進措施，明定六都的市地重劃與區段徵收應劃設5%，專案讓售中央興建社宅。內政部也於2025年1月盤點全國260處社宅用地，面積達265公頃，可興辦9.4萬戶，並承諾持續滾動擴充，以國公有土地、整體開發、促參、都市更新分回等多元方式擴充社宅供應量能。賴政府如果說到做到，怎會有缺地的問題？

真相是，內政部提出百萬戶租屋計畫時，行政院認為未來八年興建社宅將耗費2,046億，尤其購地費資801億（占39％），成為沉重財政負擔，才以缺地為由大減興建社宅。因此，值得將興建社宅和包租代管、租金補貼三者的財務負擔及利弊得失綜合比較。

就財務負擔而言，租補八年達1,679億，包租代管1,323億（若加計補助弱勢房客，實為2,203億），租補和包租代管共花費3,882億，遠超過直接興建的2,046億。而興建社宅的資本支出為購地和興建，長期負擔會隨使用年限至少40年攤提而減輕。

實證資料顯示，租補讓房東坐分補貼，反而使租金連年上漲。自2022年開始擴大租補以來，房租年增率快速成長，2025年的房租年增率更高達2％，即知租補或包租代管會隨租金的持續上漲，成為沉重財務負擔。從弱勢租屋者角度來看，扣掉房租上漲部分，獲得的實益有限。何況，興建社宅收益可為住宅基金來源，社宅使用國有土地或建築物衍生之收益，也得作為興建社宅的費用，具「自償性」；租補或包租代管都是一次性的支出，付出後無法轉為收益，並無自償性。

就功能效果而言，政府興建社宅等於創造租屋的雙元市場，以低於市場租金的方式服務弱勢，有助於抑制市場的租金行情，具有「房租平準基金」的功能。而且，政府興建社宅導入綠建築、無障礙空間、社區照護等完善設施或服務，讓租戶「租得好」。而租補或包租代管，房東可隨時退租、拒絕房客、調高租金，對弱勢缺乏穩定的保障，甚至衍生「租不起、租不到、租不好」的問題。此外，興建社宅在申請核定作業上較易查核，租補則較易作弊，例如內政部統計顯示，租補的溢領件數2.1萬件，占比約2.8%。

此外，目前閒置空屋高達92萬戶，六成都在六都，且大多為新成屋；顯然囤房稅以及包租代管、租補等政策，並未改善房東「寧空不租」的現象，顯然釋出空屋的成效不彰。而且興建及包租代管合計社宅僅22.7萬戶，占住宅存量920萬戶僅2.5％，離政策目標5％甚遠，更遠落後於先進國家。

因此，為保障弱勢租得起、租得到、租得好的基本居住人權，社宅政策仍應回到「興建為主，包租代管為輔」的健康結構，也才是健全的住宅政策。