經濟日報社論／能源通膨升溫 房價恐先漲後跌

美伊戰爭2月28日爆發以來，布蘭特原油價格由每桶71美元，直接飆到接近120美元，近日遊走在110美元左右。由於戰前全球二成原油經由荷莫茲海峽出口，在伊朗封鎖此海峽下，全球面臨長期高油價的風險。過去台灣三次能源危機的經驗顯示，房價通常只在戰爭初期上漲。一旦通膨持續惡化導致央行大幅升息，房價可能大幅下挫。

就投資人角度而言，能源通膨對其買房誘因造成二項影響。首先，嚴重能源通膨導致央行必須升息，進而降低投資人買房誘因。其次，出現能源通膨時，建商出售新屋時可能會將增加的營建成本，以及仲介出售中古屋時可能增加的修繕成本，轉嫁給買方。若買方有此種房地產可抗通膨的信念，則會增加投資。

二次世界大戰後，中東曾出現三次大規模戰爭，導致油價短期狂飆。分析這三次能源危機的通膨、房價及利率變動軌跡，可以檢驗上述二項效果扮演的角色。

1973年10月至1974年6月間爆發以阿戰爭，導致全球第一次能源危機，造成我國消費者物價指數（CPI）於1973年及1974年分別上漲8.2%及47.5%。不過，在戰前一、二年，國內房價即已大幅上漲，到了戰爭初期，買房抗通膨效果在主導，導致台北市房價持續上漲至1974年2月。為壓抑房價，央行將重貼現率由1973年6月的8.5%上調到1974年2月的14%，而政府則在1974年1月公布實施「穩定當前經濟措施方案」，對房地產實施緊縮信用及限建、限價等措施。這些政策導致台北市房價由1974年3月到1975年夏季間下跌三成。

第二次能源危機開始於1978年底的「伊斯蘭革命」，以及接著1980年9月爆發的兩伊戰爭，而止於1981年初。我國CPI也因而於1980年及1981年分別上漲19%及16.3%。不過，國內房價在1979年及1980年已大幅上漲，導致政府於1980年8月實施「穩定房地產價格方案」。另一方面，央行於1979年將重貼現率由3月的8.25%調升至8月的11%，而到1981年4月調升到12%。在兩伊戰爭初期，買房抗通膨效果在主導，導致台北市房價持續上漲至1981年春，之後房價反轉直下，到1982年夏下跌近三成。

第三次能源危機發生於1990年8月至1991年2月，是由美國率領聯軍和伊拉克對抗的「波斯灣戰爭」。不過，油價雖曾短暫狂飆，但通膨情況不嚴重；我國於1990年及1991年CPI上漲率分別只有3.6%及4.5%。由於1985年至1989年台北市房價狂飆四倍，導致政府於1989年3月制定「當前物價問題因應措施」的打房方案，央行則於1989年將重貼現率由3月的4.5%上調到9月的7.75%。這些政策造成1990年台北市的房價較前一年下跌三成。

在今年美伊戰爭前，因央行已於2024年9月實施第七波打房措施，導致去年國內房價呈現小跌趨勢，房屋買賣移轉棟數則創近九年新低的26.1萬棟。因此，目前情形較類似第三次能源危機發生時。至於未來房價走勢，則取決於油價持續高檔的期間。國際貨幣基金組織（IMF）推估，若每桶油價維持100美元、持續將近一年，則CPI將上升0.9%。若每桶油價上升至150美元，CPI會上升3.4%。因此，未來國內房價最樂觀的情況是戰爭迅速落幕，使每桶油價重回80美元以下。此時國內房價將持續緩跌，直到全年買賣移轉棟數到達30萬棟左右的正常水準。但若每桶油價出現150美元達一年以上，則有可能出現房價先微幅上升，但之後在央行持續不斷升息下，房價累計下挫達二、三成的情況。