經濟日報社論／香港宏福苑慘劇啟示：加速老屋重建

1983年興建的香港大埔宏福苑，因整修八座31層的住宅，於11月26日發生五級大火，造成4,000餘居民中，159人罹難。42年的大樓，維修是必要的，但從這次事件也給我們一些啟示。目前台灣住宅中，屋齡50年以上占比達14.8%，因而如何加速老屋重建，以避免類似宏福苑的重大災難，是政府應正視的議題。

根據「都更條例」及「危老條例」，政府提供老屋重建容積獎勵措施，惟成效不彰。截至今年第2季為止，全台屋齡50年以上的住宅達139.4萬戶，但去年住宅拆除戶數只有3,753戶，故預估需要花費372年才能將其全數重建。

老屋所有權人是否參與重建，取決於年齡、所得及擁有住宅數。一般而言，年紀愈輕者，從老屋重建享受到的利益愈久，故參與誘因愈強。所得愈高者，愈能透過租房或買房，以度過重建期間所帶來的不便。而擁有多戶住宅者，會較僅擁有一戶住宅者，更有誘因參與重建。

然而，目前我國老人較年輕人擁有更多住宅、國人薪資偏低，以及多數國人僅擁有一戶住宅，導致國人參與老屋重建的意願低落。首先，去年我國65歲以上老人占比為19.2%，但卻擁有35.5%的住宅。又由於這些老人家戶，有76%並無年輕成員，故更易排斥重建。其次，今年第2季我國中位數住宅總價相對中位數家戶年可支配所得的所謂「房價所得比」為9.9倍，遠超過世界銀行認為房價為可負擔的六倍門檻。最後，擁有住宅的國人中，有88%僅擁有一戶，故易拒絕重建。

雖然上述人口統計的相關數據不利於推動老屋重建，但政府在未來修訂都更條例及危老條例時，可透過一些獎勵或懲罰措施，來激勵民眾參與。首先，可降低老屋重建的同意門檻。目前依個案條件不同，都更條例有規定75%或80%的同意門檻，而危老重建的門檻則為100%。由於老屋重建後，會帶來舒適及安全的居住環境，故政府可考慮將都更同意門檻下調5%，以及危老重建同意門檻下調10%。

其次，可上調容積獎勵百分比。根據過去實施危老條例的經驗，降低容積獎勵會抑制民眾參與誘因。以台北市為例，在2020年容積獎勵為10%時，核准案件為298件。不過，隨著獎勵比率從2021年至2024年逐漸下調至8％、6%、4%及2%，核准案件也分別下降至210、152、96及77件。此外，在實施危老條例的這段期間，台北市政府給予參與民眾最高40%的容積獎勵。因此，政府可考慮將此上限再增加5%或10%。

第三，政府可租用建商未售出的新成屋為中繼宅，並安排老人優先入住。去年底國內五年內待售新成屋的數量達11.1萬戶，故政府可租用這些新屋為中繼宅。政府可提供市場租金給參與建商，但對承租人給予九折優惠，並由政府吸收10%租金。由於老人多寧可固守家園，也不願和仲介商討租賃事宜，故政府宜優先安排老人入住中繼宅。

最後，政府可透過提高防火與耐震能力評估檢查的標準及頻率的措施，強制更多高風險的老屋進行重建。目前法規要求921地震前取得建照的住宅，每兩年須進行耐震能力檢測。由於921地震發生在26年前，故台灣未來也很可能再度出現類似的大地震。因此，政府可考慮要求屋齡40年以上的住宅年年進行防火與耐震能力檢測，並提高通過的門檻。

最近政府擬對都更條例及危老條例進行修法，惟方向偏離上述四項建議。在都更方面，以往民眾極少選擇的自主都更，卻變成政府推動的主軸。在危老條例方面，政府既想降低容積獎勵，也想推動和危老重建具替代性的老屋延壽政策。一旦政府朝這些方向修法，則老屋重建之路可能更加遙不可及。