經濟日報社論／房貸管制未鬆綁 防房價泡沫化

今年以來，房地產市場陷入低迷，近來央行在說明無意鬆綁房貸管制措施時，附帶批評營建業對GDP的貢獻不大以及就業人口不多；營建業者則以其對稅收的貢獻，以及帶動其他產業的關聯效果，來反駁此說法，房市不景氣，卻增添火氣。

營建業包括營建工程業及不動產業。綜合以下指標，可評估營建業對國家經濟發展的重要性：國內生產毛額（GDP） 占比、總受僱人員占比、國家總稅收占比、與其他產業的關聯性，以及對經濟成長率的貢獻。

從2000年到2024年間，營建工程業的GDP占比介於2.3%至3.1%、總僱用人數占比介於5.7%至7.4%。GDP是國內各生產階段附加價值的加總，而營建工程業創造的附加價值來自投資需求，故易受景氣循環影響；在2000年至2001年網路泡沫期間、2008年至2009年全球金融危機期間，與2015年至2016年中國股災期間，營建工程業的附加價值下降，因而不利經濟成長。相對地，不動產業對附加價值的貢獻有二成來自物業管理及仲介交易，而有八成來自設算租金，由於設算租金在此段期間微幅上升，導致附加價值增加，故除2002年外，不動產業皆有利於經濟成長。雖然央行認為設算租金並非營建業的貢獻，然而，設算租金來自營建業在完成房屋建築後，提供居住服務所獲得的現金流。因此，將其摒棄形同低估營建業的貢獻。

營建業除提供居住服務外，對國家財政收入的貢獻來自地價稅、土地增值稅、房屋稅、契稅及房地合一稅。在2000年至2024年間，這五項稅收的全國稅收占比介於9.7%至14.5%。而這些稅收主要用來挹注地方財政、住宅政策及長照服務的支出。

營建業是否為火車頭工業？為回答此問題，可以觀察主計總處根據1973年諾貝爾經濟學獎得主李昂提夫（W. Leontief）的理論，在2021年所建構63個產業間相互依存關係的「投入產出表」。此表顯示下列二種效果：每一產業最終需求皆增加一單位，對某一產業產品需求增加的「向前關聯效果」；以及某一產業最終需求增加一單位，帶動各產業投入需求增加的「向後關聯效果」。

在2021年時，平均每一產業的向前和向後的關聯係數皆為1.66。營建工程業的向後關聯係數為2.08，位居63個產業的第六位，代表營建工程業支出1億元時，可以帶動國內諸如水泥、鋼鐵等相關產業2.08億元的需求。至於其向前關聯係數1.83也高於平均值。相對地，不動產業的向前關聯係數2.24，則位居第十名，代表各行業支出1億元時，會對不動產業提供的租屋或購屋服務產生2.24億元需求。至於不動產業的向後關聯係數1.68，僅略高於平均值。

在房價泡沫化前期，往往會出現營建業對經濟成長率的貢獻比例超過其GDP占比，以及資金過度集中在不動產業的現象。例如，泰國在1997年亞洲金融風暴發生前，不動產貸款集中度超過50%，其後則出現房市崩盤。又例如中國土地出讓金占政府財政收入的比重由2008年的18%增加到2021年的36%，導致此段期間房價持續暴漲，以及因而高度貢獻經濟成長。不過，從2022年5月起至今年9月，中國百大城市的中古屋價格卻已連續下跌41個月。

央行去年9月實施的第七波打房措施，已使今年第3季全台的中古屋房價，較去年第3季下跌6.9%，以及今年1至8月全台的預售屋成交量，較去年同期減少72％。此措施也造成去年營建業對經濟成長率的貢獻7.4%，低於其GDP占比10.6%。有鑑於今年8月不動產貸款集中度仍高達36.7%，故央行目前仍維持去年的打房措施，其著眼點應在避免房價泡沫化。