經濟日報社論／住宅政策恐難符合房仲業期待

首先，從李登輝總統到蔡英文總統，都曾提供一些需求或供給面的住宅補貼政策。就需求面的政策而言，包括陳水扁總統時期提供85萬戶低利貸款、馬英九總統於2010年起提供「青安貸款」，以及蔡英文總統於2023年8月起提供「新青安貸款」。當這些政策補貼微薄時，則申請者寡；不過，一旦如「新青安貸款」的過度補貼，卻又刺激房價上漲。然而，此種補貼對經濟弱勢族群及青年人具吸引力，故預期政府在選票考量下，仍會持續進行。

就供給面的政策而言，包括李登輝總統時期的「國民住宅」政策；實施於2010-2014年間，馬英九總統時期的「合宜住宅」政策；以及2011年由馬英九開始試行，其後由蔡英文總統全力推動的「社會住宅」政策。這些政策雖因人而異，但共同特色都是住宅數量不多，以致推出之後供不應求，因而成為「中獎樂透」。至於數量有限是因我國有極高的自用住宅率及空屋率。例如，在2000年陳水扁總統初執政時，我國的自用住宅率達82.5%，而空屋率也達17.6%。這代表政府部門不但缺乏閒置空地，且需考量住宅市場已供過於求的事實。

其次，房仲全國聯合會認為，為解決租屋黑市問題，應即刻實施租賃實價登錄。不過，內政部在隔日即回應，若貿然實施，恐將造成租屋市場閉鎖、租金上漲、作價登錄等負面影響。一旦租賃實價登錄，則房東的租賃所得資訊無所遁形，故房東會將所得稅增加的負擔轉嫁給房客，從而造成租金上漲。另一方面，租賃實價登錄會面臨短期租賃契約充斥，以及轉租、分租層出不窮的行政管理問題，故內政部不想接此燙手山芋。

第三，房仲聯合會認為持有十年以上的換屋族，應排除於信用管制之外，以及不應限制4,000萬以上的豪宅只能獲得三成房貸。不過，央行在今年9月所實施的第七波「選擇性信用管制措施」，已對資產稀少的無殼蝸牛提供最優先的房貸配額順序。由於央行傾向將有殼者及欲購豪宅者，列為潛在的投機客，故不易回復其之前的房貸條件。

最後，房仲全國聯合會提議召開「全國住宅問題及政策會議」，尤其認為央行知悉「全球寬鬆貨幣政策及央行持續壓低利率」造成此波房價上漲，故央行負有導正游資的責任。

政府及一般民眾存有貿易順差愈多愈好的迷思，導致央行累積的外匯存底愈來愈多。央行則將94%的外匯存底用來購買安全性高、但報酬率低的各國政府公債。因此，在穩定貨幣市場以及保值外匯存底的雙重考量下，央行偏好低利率，以及因而使新台幣趨向貶值的政策。另一方面，當民眾預期房價上漲率足以抵銷房貸的低資金成本時，便有高誘因買房，因而造成房價持續上漲。

總之，房仲全國聯合會針對政府因應高房價問題的對策不滿意，故提出四項建言。不過，歷史經驗顯示，大幅提高利率才能解決此問題；在1989年3月至8月間，為打壓股市，央行曾將重貼現率由4.5%提升到7.75%。這不但導致台股在1990年曾大跌80%，同時也造成台灣房市從1990年起，持續低迷到2003年SARS疫情出現時。然而，這種威權時代實施的政策，今日已不可能重現。因此，欲使國內房價出現較大跌幅，恐需政府放棄壓抑油、電價的手段，從而迫使央行在高通膨壓力下必須升息。