經濟日報社論／央行打炒房 強力抑制投機

美國聯準會於台灣時間9月19日凌晨宣布，自2020年之後首度降息2碼；我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會，不但未跟進聯準會，還採取緊縮措施。由於國內銀行不動產貸款集中度在8月底時接近歷史高點，故央行決議調升存款準備率1碼，並進行第七波的選擇性信用管制。此波打房措施的力道遠勝前六波，預期國內房價即將反轉；不過，由於央行仍維持重貼現率於2%的低水準，因而短期內房價應不至於大幅下挫。 

央行此波打房採取下列四項措施：一，新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期；二，自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成，並擴大實施地區至全國；三，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款之最高成數由四成降為三成；四，餘屋貸款最高成數由四成降為三成。換言之，除無房的首購族外，其餘換屋、多屋者及建商的自備款皆較以往增加一成，且無法再如同過往享受免還本金的二、三年寬限期。

民眾購屋必須經過下訂金、簽約、申請房貸、申貸成功及移轉權狀等流程，而此程序可能耗費數月。因此，央行此波打房會出現兩個效果：首先，處於上述程序進行式中的非首購族，可能會因突增的一成自備款而放棄買房，而建商也可能因餘屋可貸成數減少，而加速釋房。其次，不論是否為首購族，都面臨銀行可能會因存款準備率增加，導致可貸資金減少，因而上調房貸利率。上述兩個效果必然會降低民眾買房以及增加建商釋房誘因，故可抑制房價上漲。    

央行此波打房是因近兩年即使已多次升息，但國內房價仍持續上漲。由2022年第2季至今年第2季，中古屋房價平均上漲8.4%。而上漲主因是央行升息幅度和緩、經濟部凍漲油電價，以及新青安方案的優惠房貸。由2022年3月迄今，央行雖曾上調重貼現率3碼半，但從2021年2月迄今，重貼現率持續低於消費者物價指數上漲率，故驅使國人向銀行借錢，尤其是借市場利率最低的房貸。

其次，在2022年初發生俄烏戰爭後，國際原油及天然氣價格大漲。為穩定民生物價，經濟部僅微調油、電價，因而造成台電公司在今年7月底時，累積虧損達資本額的七成五。而這種以人為手段掩蓋物價上漲的方式，也為央行合理化其緩和升息的政策。

最後，近來的新青安方案對房價有推波助瀾效果。自去年8月起，對資產相對不足的年輕人，財政部提供較市場房貸利率便宜0.5%的房貸利率。這導致在今年7月時，新青安房貸占五大公股銀行房貸比重的38.2%。此種優渥的房貸措施，刺激年輕人買房需求，因而推升房價。

不過，由於下列兩種力量的互相牽制，央行短期內面臨升或降息兩難。首先，美國聯準會近日已降息，且各界預期其年底前會再降息2碼。為避免新台幣相對美元升值，央行因而有降息壓力。其次，核三停役及碳費即將課徵，恐使央行必須升息以撲滅通膨。核三廠二號機組將於明年5月停役，而台電預計以天然氣發電補足核三占全國發電量7%的缺口，故預期未來每年發電成本會增加318億元，也因而增加電價調漲壓力。另外，環境部預計從明年起，以階段式上調方式課徵碳費，也會迫使廠商將增加的成本轉嫁至消費者。

央行第七波的信用管制措施，是史上最重的打擊炒房投機，對房產投資客必然有連帶影響，因此短期內明顯有抑制房價上漲的效果，長期來看，由於台股與美股間，以及股市與房市間的高度連動性，如果美國因經濟低迷而連續降息，屆時國內房價或許會出現較大跌幅。