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經濟日報社論/央行打炒房 強力抑制投機

我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會,不但未跟進聯準會,還採取緊縮措施。 聯合報系資料照
我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會,不但未跟進聯準會,還採取緊縮措施。 聯合報系資料照

美國聯準會於台灣時間9月19日凌晨宣布,自2020年之後首度降息2碼;我國中央銀行也於當日下午舉行理監事會,不但未跟進聯準會,還採取緊縮措施。由於國內銀行不動產貸款集中度在8月底時接近歷史高點,故央行決議調升存款準備率1碼,並進行第七波的選擇性信用管制。此波打房措施的力道遠勝前六波,預期國內房價即將反轉;不過,由於央行仍維持重貼現率於2%的低水準,因而短期內房價應不至於大幅下挫。 

央行此波打房採取下列四項措施:一,新增規範自然人名下有房屋者之第一戶購屋貸款不得有寬限期;二,自然人第二戶購屋貸款最高成數由六成降為五成,並擴大實施地區至全國;三,公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款之最高成數由四成降為三成;四,餘屋貸款最高成數由四成降為三成。換言之,除無房的首購族外,其餘換屋、多屋者及建商的自備款皆較以往增加一成,且無法再如同過往享受免還本金的二、三年寬限期。

民眾購屋必須經過下訂金、簽約、申請房貸、申貸成功及移轉權狀等流程,而此程序可能耗費數月。因此,央行此波打房會出現兩個效果:首先,處於上述程序進行式中的非首購族,可能會因突增的一成自備款而放棄買房,而建商也可能因餘屋可貸成數減少,而加速釋房。其次,不論是否為首購族,都面臨銀行可能會因存款準備率增加,導致可貸資金減少,因而上調房貸利率。上述兩個效果必然會降低民眾買房以及增加建商釋房誘因,故可抑制房價上漲。    

央行此波打房是因近兩年即使已多次升息,但國內房價仍持續上漲。由2022年第2季至今年第2季,中古屋房價平均上漲8.4%。而上漲主因是央行升息幅度和緩、經濟部凍漲油電價,以及新青安方案的優惠房貸。由2022年3月迄今,央行雖曾上調重貼現率3碼半,但從2021年2月迄今,重貼現率持續低於消費者物價指數上漲率,故驅使國人向銀行借錢,尤其是借市場利率最低的房貸。

其次,在2022年初發生俄烏戰爭後,國際原油及天然氣價格大漲。為穩定民生物價,經濟部僅微調油、電價,因而造成台電公司在今年7月底時,累積虧損達資本額的七成五。而這種以人為手段掩蓋物價上漲的方式,也為央行合理化其緩和升息的政策。

最後,近來的新青安方案對房價有推波助瀾效果。自去年8月起,對資產相對不足的年輕人,財政部提供較市場房貸利率便宜0.5%的房貸利率。這導致在今年7月時,新青安房貸占五大公股銀行房貸比重的38.2%。此種優渥的房貸措施,刺激年輕人買房需求,因而推升房價。

不過,由於下列兩種力量的互相牽制,央行短期內面臨升或降息兩難。首先,美國聯準會近日已降息,且各界預期其年底前會再降息2碼。為避免新台幣相對美元升值,央行因而有降息壓力。其次,核三停役及碳費即將課徵,恐使央行必須升息以撲滅通膨。核三廠二號機組將於明年5月停役,而台電預計以天然氣發電補足核三占全國發電量7%的缺口,故預期未來每年發電成本會增加318億元,也因而增加電價調漲壓力。另外,環境部預計從明年起,以階段式上調方式課徵碳費,也會迫使廠商將增加的成本轉嫁至消費者。

央行第七波的信用管制措施,是史上最重的打擊炒房投機,對房產投資客必然有連帶影響,因此短期內明顯有抑制房價上漲的效果,長期來看,由於台股與美股間,以及股市與房市間的高度連動性,如果美國因經濟低迷而連續降息,屆時國內房價或許會出現較大跌幅。 

社論

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