經濟日報社論／大陸房市面臨泡沫化危機

最近出版的《經濟學人》談到全球房地產盛世戛然而止，並認為中國大陸發生最嚴重的住房危機，但卻未說明其源由。中國大陸政府雖推出救市措施，但從民眾需求、地方政府債務負擔等各個面向來看，大陸房產隱然有泡沫危機。

首先，就欲購自住房的民眾而言，面臨低租金報酬以及高房貸問題。從2009年1月到今年1月，北京及上海的房價上漲3.5倍，而同時期大陸的國內生產毛額上漲2.84倍。這造成北京及上海的房價所得比分別為38及32，租金報酬率分別只有1.5%及1.8%，以及房貸占家戶所得比例分別達到423%及354%。由於目前大陸家戶儲蓄率達35%，因而兩城市的房貸戶必須以寅吃卯糧的方式挹注巨額房貸。

其次，就住房企業而言，面臨過度槓桿操作，伴隨而來的住房超額供給問題。大陸未來平均每年約需增加10.7億平方米的城鎮住宅，然而，過去三年平均每年新開工15.9億平方米，因而未來三分之一的成屋恐銷售無門。

由於住房企業依靠大量借款或發債興建住房，導致監管單位在2020年8月推出下列「三道紅線」的監管指標：即要求住房企業的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不得小於1。住房企業若「三條紅線」全部踩到，則無法再發新債融資。

然而， 近來住房企業的資產負債率中位數已超過80%，導致已購預售屋的民眾擔心其蓋出「爛尾樓」。到今年8月為止，已有326處建地出現爛尾樓，使得超過240萬戶買家拒絕支付貸款。再加上今年以來，人民幣對美元貶值13％，更讓那些發行美元債券的住房企業雪上加霜。

再就人民銀行而言，從2020年1月新冠肺炎疫情爆發後，雖採適度寬鬆政策，但並未釀成通膨。在疫情出現後迄今，人民銀行對大型金融行庫，曾將存款準備率由12.5%，調降至目前的11.75%，但一直將貸款基準利率維持在4.35%。再加上大陸採動態清零政策，因而得以避免通膨威脅；去除食品及能源影響的核心物價指數，在2022年1月的年增率為1.5%，而迄今未曾超過此水準。

最後，就地方政府而言，今年面對土地出讓金收入大減及巨額「城投債 」的問題。

從2001到2021年間，地方政府的土地出讓金收入平均每年增加23.4％。這導致此項收入在去年時，已達地方政府財政收入的92.7%。然而，近來住房供給過剩，使得住房企業購地意願下降，因此，許多地方政府設立城市建設投資公司，以發行債券所獲資金，來購買自己擬出售的土地。這些城投債雖不列入地方政府負債，但若違約，地方政府仍須負責。從2019至2021年間，城投債發行金額平均每年增加40％，而去年發行金額更達名目國內生產毛額的5.4％。巨額的城投債，以及今年前三季土地出讓金收入，較去年同期減少28.3%，使得地方政府財政更顯左支右絀。

住房企業及地方政府嚴重負債，使得大陸房價鬆動。今年10月，70城房價指數已連續14個月下滑。以10月份和上個月相比，一、二及三線城市的新房房價分別下跌0.1%、0.3%及0.4%，而二手房房價則下跌約0.5%。

近來大陸陸續推出下調公積金利率、放寬房貸利率下限、換房免付個人所得稅以及16條挽救房市措施等，但卻無法扭轉下列逆流。

首先，動態清零政策已影響民眾近二、三年的收入。其次，地方政府及住房企業虧損加劇，會加速其降價出售住房。最後，習近平在二十大強調「規範財富累積機制」，可能導致富人加速售房。

雖然大陸未來會提出許多救房市的措施，但二、三線城市房價泡沫恐仍會被戳破。至於一線城市，如北京及上海，過去十年只曾在2012、2015及2018年的一些月份經歷和去年同期相比，分別出現2%、6%及2%左右的跌幅。然而，就目前大陸經濟情勢嚴峻程度判斷，未來一線城市房價跌幅恐超越2015年的水準。